Last Updated on Settembre 26, 2024

Spesso tra i proprietari di casa che vogliono mettere i loro immobili in affitto sorge la domanda: conviene fare un contratto di affitto a canone libero o a canone concordato? Come faccio a scegliere? Scopriamo assieme quali sono le differenze tra questi due tipologie di contratto a uso non transitorio e cerchiamo di capire qual è la soluzione più conveniente per il locatore.

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Che cosa si intende per contratto d’affitto non transitorio

Per affitto non transitorio si intende un contratto di locazione per uso abitativo, in cui un proprietario (locatore) mette a disposizione di un inquilino (locatario) un immobile, per finalità non turistiche e per periodi di tempo prolungati.

La stipula prevede due differenti modalità, che sono:
• a canone libero, definito liberamente dalle parti;
• a canone concordato, fissato in base a tabelle comunali di riferimento.

Si tratta quindi di un contratto d’affitto che si basa proprio su una necessità del conduttore (inquilino), che utilizza il bene esclusivamente come abitazione, spesso spinto da motivazioni lavorative, di studio oppure dalla necessità di attendere il momento di acquistare una casa.

Una delle principali sotto-categorie dei contratti del genere è quella dei contratti d’affitto a studenti universitari fuori sede che, per motivi di studio, si trattengono per un determinato lasso di tempo presso una città dove è presente un Ateneo.

Per questi contratti diventa necessaria la registrazione, che deve venire comunicata all’Agenzia delle Entrate e anche all’amministratore del condominio in cui si trova l’appartamento locato, entro 30 giorni dalla stipula.

Il contratto prevede l’impiego di un’apposita modulistica, che deve contenere i seguenti dati:
• descrizione dell’immobile locato;
• generalità di locatore e conduttore;
• indicazione veritiera dell’importo del canone d’affitto;
• modalità di pagamento (bonifico bancario, assegno, vaglia ecc.);
• durata della locazione;
• specifico riferimento all’esigenza transitoria del contratto;
• APE (attestato di prestazione energetica).

 

Che cosa si intende per contratto a canone libero

Nel contratto a canone libero, una tipologia che rientra nel gruppo degli affitti non transitori, l’importo della locazione viene stabilito liberamente dal proprietario e, altrettanto liberamente, accettato dall’inquilino.

Si tratta senza dubbio del contratto ordinario di tipo abitativo maggiormente utilizzato, che regolamenta la concessione di un bene (l’immobile in questione) in seguito al versamento mensile di un affitto.

Gli immobili che possono essere offerti con questa modalità non devono appartenere alle seguenti categorie:
• beni di lusso e di pregio (A/1, A/8, A/9);
• alloggi popolari;
• case di villeggiatura (seconde case);
• foresterie;
• immobili non abitativi (garage, cantine, solai).

L’uso abitativo del bene deve essere comprovato da un certificato di agibilità in corso di validità, e redatto secondo le normative vigenti da personale autorizzato e certificato (geometra, architetto o ingegnere).

Per quanto riguarda la tipologia di contratto affitto, questa è la preferita in quanto consente la più assoluta libertà di scelta dell’importo da versare, stabilito unicamente in base alle caratteristiche del bene, e non secondo tabelle.

Il contratto deve essere ovviamente redatto in forma scritta, pena la sua nullità, poiché non vengono considerati validi i documenti compilati irregolarmente e non registrati presso l’Agenzia delle Entrate.

I dati che devono essere riportati nel contratto, oltre a quelli citati sopra, sono i seguenti:
• dati catastali aggiornati (qualora il bene abbia subito modifiche strutturali, è necessario aggiornare il suo stato);
• clausola di accettazione delle varie note;
• conferma della registrazione, che deve essere completata entro e non oltre 30 giorni dal momento della stipula.

Che cosa si intende per canone concordato

La differenza tra canone libero e concordato consiste nella diversa modalità con cui viene stabilito l’importo del canone di locazione che, in questo secondo caso, non è libero, ma valutato in base a specifiche tabelle comunali di riferimento.

Non tutti i comuni dispongono di tali tabelle, la cui formulazione si basa su indici relativi ai dati catastali, all’ubicazione dell’immobile e alle sue condizioni di stato.

Secondo determinati indici di conversione, sono stati quindi classificati alcuni gruppi di immobili, che possono venire locati soltanto previa registrazione di un contratto con canone stabilito su queste valutazioni.

La scelta tra canone libero o concordato spetta al proprietario che, in base a personali valutazioni sia logistiche, sia economiche e fiscali, decide di optare per una delle due possibilità.

 

Il contratto a canone concordato viene stipulato sulla base di accordi raggiunti dalle varie associazioni di categoria di locatori e conduttori, sulla base di valutazioni generali riportate appunto su tabelle comunali.

Anche se l’importo dell’affitto è nettamente inferiore rispetto al canone libero, questa tipologia di contratto consente al locatore di usufruire di alcune agevolazioni fiscali, il cui importo è variabile.
L’inquilino, d’altra parte, è favorito dal fatto che la quota mensile da versare è minore di quella libera.

Dovendo decidere tra canone concordato e canone libero, il proprietario deve quantificare l’effettivo risparmio derivante dalla prima opzione, che prevede una riduzione sull’importo dell’IMU sulla seconda casa, della Tasi, della cedolare secca e su alcune quote fiscali accessorie.

Spesso questa possibilità non viene neppure presa in considerazione dagli agenti immobiliari, perché considerata del tutto sconveniente per il proprietario che, a conti fatti, ricava un affitto piuttosto basso, anche se è avvantaggiato dai bonus fiscali detraibili negli anni.

Nell’immediato, quindi, il contratto a canone concordato può sembrare sconveniente, ma, per avere una visione d’insieme, è indispensabile calcolare tutte le varianti economiche sul lungo periodo.

Le due tipologie di contratto differiscono per durata e canone e, prima di decidere quale utilizzare, il locatore dovrebbe consigliarsi con un esperto del settore, come un commercialista o un immobiliarista qualificato.

Le differenze tra canone concordato e canone libero

Chi possiede una seconda casa non utilizzata per le vacanze può decidere di metterla a reddito, concedendola in affitto per uso abitativo e temporaneo, e sfruttando l’opportunità di scegliere tra canone libero e concordato. Vediamo più nello specifico quali differenze intercorrono tra i due.

Contratto a canone libero

Oltre che per la libera modalità di definizione dell’importo del canone di locazione, questo contratto si differenzia dall’altro per la sua durata, che è prevista di almeno 4 anni, a cui si possono aggiungere altri 4 anni in base alla clausola di rinnovo automatico.

Si tratta della formula 4+4, che attualmente è quella più utilizzata e maggiormente apprezzata dal pubblico, in quanto si rivela tutelante per entrambe le parti.

Il locatore, infatti, può contare su un periodo continuativo di qualche anno, durante il quale ha la certezza di non dover cercare un altro inquilino; e il conduttore ha la garanzia di non subire una procedura di sfratto (a patto che si attenga alle clausole del contratto).

Ci sono comunque alcune situazioni che possono inficiare la validità del contratto 4+4, tra le quali il diritto del recesso, di cui il conduttore può usufruire, sempre e soltanto documentandolo con gravi motivi dimostrabili, e comunque con un preavviso di almeno 6 mesi. Tale condizione è regolamentata dall’art.3 della Legge 431/1998.

Contratto a canone concordato

La durata di questo contratto, che prevede un canone inferiore rispetto al libero, ma interessanti agevolazioni fiscali, per Legge non deve essere inferiore a 3 anni, con proroga di 2 anni attuabile di diritto alla prima scadenza, secondo la formula 3+2.

La differenza tra canone di locazione 3+2 e 4+4 sta appunto sia nella durata sia nell’importo della cifra richiesta come affitto.

Secondo il Decreto Ministeriale 14 luglio 2004, i comuni hanno stabilito alcune indicazioni di base che consentono di classificare gli immobili in base a specifiche tabelle. Si tratta di valutazioni che tengono conto di indici di conversione derivanti dall’analisi delle caratteristiche peculiari dei singoli immobili.

Secondo tali indicazioni, il bene concesso in locazione rientra in una delle varie fasce di riferimento, secondo cui è prevista una definita quota di affitto da versare al proprietario. Chi si orienta per tale modalità, percepisce un affitto che, oltre ad essere più basso, non può essere stabilito autonomamente, in quanto disposto dai singoli comuni.

Nel contratto di locazione a canone concordato sono previste due clausole inderogabili e relative alla durata e alla quantificazione della cifra mensile, mentre tutte le altre condizioni contrattuali possono venire modificate, continuando comunque a beneficiare dei vantaggi fiscali previsti.

Tali agevolazioni vengono meno se le parti modificano alcune clausole considerate indispensabili, alterando quindi l’essenza del contratto che, in tale situazione, non è più riconducibile al modello concordato, ma rientra nella tipologia ordinaria, con conseguente esclusione delle agevolazioni fiscali.

È chiaro che l’intento di queste procedure è quello di controllare la fattiva applicazione delle regole contrattuali, dato che il proprietario che decide per il canone concordato non può percepire un affitto elevato e, nello stesso tempo, pagare meno tasse.

Ancora una volta è indispensabile che ogni transazione avvenga in maniera tracciabile e trasparente, per tutelare le parti e per evitare il dannoso fenomeno dell’affitto in nero. Proprio per questo motivo, i metodi di pagamento concessi sono il bonifico bancario, l’assegno e il vaglia, ma non il contante, dato che pagando con cash non è possibile nessun controllo.

Secondo le più recenti statistiche è emerso che l’interesse per l’affitto a canone concordato sta crescendo, anche perché l’ultima Legge di Bilancio ha confermato una proroga della cedolare secca al 10% e una riduzione di Tasi e IMU, quantificabile intorno al 50%.

3. Conviene il contratto a canone libero o a canone concordato?

Esistono alcuni vantaggi e svantaggi per entrambe le tipologie di contratto, che sono i seguenti:

• vantaggi del canone libero

1. Importo dell’affitto deciso liberamente;
2. importo del canone piuttosto elevato;
3. durata contrattuale di 4 anni che si rinnova in automatico per altri 4;
4. possibilità di interrompere la locazione per gravi motivi;
5. estrema libertà di gestione delle clausole.

• svantaggi del canone libero

1. Tassazione elevate per quanto riguarda IMU e Tasi;
2. assenza di agevolazioni fiscali;
3. cedolare secca al 21%.

In particolare, la cedolare secca a canone libero, corrispondente al 21%, incide tanto più notevolmente quanto maggiore è l’ammontare del canone d’affitto e pertanto consiste in una variabile piuttosto penalizzante per il locatore.

• vantaggi del canone concordato

1. Agevolazioni fiscali su IMU e Tasi, che possono arrivare fino al 50%;
2. cedolare secca al 10%;
3. durata iniziale di soli 3 anni, rispetto ai 4 del canone libero.

• svantaggi del canone concordato

1. Importo dell’affitto più basso rispetto a quello libero;
2. canone di locazione imposto dalle tabelle comunali.

Come accennato, prima di scegliere una delle due opzioni, il proprietario deve quantificare sia il ricavo complessivo degli affitti (valutando le 12 mensilità), sia l’ammontare delle trattenute fiscali e degli importi della cedolare secca (al 10% oppure al 21%), della Tasi e delle varie spese (come ad esempio l’imposta di registro e i bolli) che vengono richieste con la modalità del canone libero.

• Per un inquilino che vuole poter usufruire di un appartamento per un certo periodo di tempo, è senza dubbio consigliabile optare per il canone libero, che ha la durata maggiore (4+4).

Anche se l’importo del canone è più alto rispetto a quello concordato, la certezza di non cambiare casa per almeno 4 anni costituisce un vantaggioso requisito.

Se invece l’esigenza del locatore è di risparmiare, la scelta più indicata è il canone concordato, sia per la spesa mensile che per le numerose agevolazioni fiscali, ma con il grande svantaggio di assicurargli una permanenza di soli 3 anni, eventualmente rinnovabili per altri 2 (3+2).

• Per il proprietario è decisamente più conveniente il contratto a canone libero, che gli offre entrate interessanti e non vincolate da nessuna normativa.

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È indubbio che la riscossione dell’affitto costituisca uno dei problemi più insidiosi che il locatore debba affrontare, poiché spesso i pagamenti non sono puntuali, provocando ansia e stress nel proprietario, che è costretto a interessarsi personalmente del disguido, sollecitando in varie maniere il conduttore.

Tutto questo è possibile come conseguenza dell’attenta selezione preventiva dei potenziali inquilini, che devono quindi corrispondere a determinati standard di attendibilità.

Analizzando i vantaggi e gli svantaggi delle due tipologie di affitto a canone libero e concordato, è abbastanza evidente che il primo consente di guadagnare maggiormente poiché paragonando le entrate dovute al canone d’affitto con le uscite derivanti dalle imposte fiscali e da varie spese ad esse collegate, il bilancio rimane comunque positivo.

Infatti l’importo del canone di locazione con contratto libero può essere anche del 35-40% superiore rispetto a quello concordato, una cifra interessante anche se penalizzata dalla cedolare secca raddoppiata e dalla mancanza di agevolazioni fiscali.

Proprio per questo motivo, Zappyrent propone alla sua clientela in automatico la stipula di contratti a canone libero, che permettono un guadagno maggiore. Inoltre, con il servizio Protezione Zappyrent, unico in Europa, il versamento del canone mensile ti viene versato regolarmente ogni 12 del mese, a prescindere da eventuali ritardi da parte del conduttore.

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Quando infatti un contratto di locazione viene disatteso e nonostante la presenza di clausole scritte non viene rispettato, il proprietario deve forzatamente procedere attraverso un iter burocratico lungo, sgradevole e complesso. La possibilità di ricevere un affitto sicuro, versato puntualmente il 12 di ogni mese, è un fattore incentivante sulla locazione di appartamenti a canone libero, poiché il proprietario oltre a guadagnare di più è certo di non incorrere in problemi economici!

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