Last Updated on Aprile 23, 2021

Negli ultimi anni sempre più proprietari di case e appartamenti decidono di proporre in affitto la propria unità immobiliare senza il supporto di un’agenzia immobiliare. Una decisione presa in considerazione per diversi vantaggi, soprattutto dal punto di vista economico, in quanto non devi corrispondere la relativa commissione. Ma come affittare casa senza agenzia? Quali sono i passaggi da effettuare e i documenti di cui disporre? Scopriamolo insieme.

Requisiti e documenti per affittare senza agenzia

Se vuoi proporre in affitto la tua casa senza agenzia, devi seguire una procedura ben definita e disporre di alcuni requisiti indispensabili.

Rendi accogliente la tua casa

Il primo passaggio è quello di occuparti adeguatamente della tua casa rendendola accogliente e fruibile per i potenziali inquilini. Una soluzione può essere ritinteggiare le pareti per dare un aspetto più fresco ai locali e risolvere qualche piccolo danno o inestetismo dovuto all’umidità, come le macchie lasciate dalle muffe oppure le ombre e i segni causati dai mobili o dai passaggi e uso quotidiani. Accanto agli interventi di questo tipo va considerata la pulizia approfondita degli spazi, e la sanificazione delle superfici e dell’arredo messo a disposizione nell’appartamento. Insomma, devi fare in modo che l’inquilino possa essere interessato alla tua soluzione. Un appartamento da troppo tempo trascurato e rifinito con materiali e soluzioni di una certa età potrebbe risultare decisivo nella valutazione del potenziale inquilino il quale, a parità di costi e di ubicazione geografica, certamente sceglierà case in migliori condizioni.

Ristruttura ambienti e impianti

Puoi anche valutare di fare alcuni interventi di ristrutturazione secondo le tue possibilità. Un aspetto che impatta sulla scelta dell’inquilino ad esempio è il comfort termico che la tua casa è in grado di offrire, a questo è legato anche il tema infissi: se gli infissi sono vecchi prendi in considerazione di sostituirli in modo che l’ambiente disperda meno calore e sia più isolato dai rumori esterni. Altre soluzioni da valutare per migliorare la tua casa sono il rifacimento dei bagni e del pavimento. Se stai pensando di effettuare questo genere di operazioni, sappi che puoi anche disporre e sfruttare i tanti incentivi che lo Stato mette a disposizione per migliorare l’efficienza energetica della tua casa rendendola adeguata agli standard attuali. Ad esempio, puoi fruire dell’Ecobonus se scegli soluzioni e interventi per migliorare l’efficienza energetica, il Bonus Ristrutturazioni per ristrutturazioni di bassa, media o elevata entità, il Sismabonus per interventi che migliorano la struttura antisismica del tuo immobile oppure il Superbonus 110% che ti permette di abbattere completamente le spese necessarie.

Controlla che tutto sia a norma

Assicurati che gli impianti presenti nella tua casa siano a norma per tutelare la sicurezza dell’inquilino e per metterti al riparo da possibili problematiche di natura legale. Tutti gli impianti, partendo da quello elettrico fino ad arrivare a quello idrico, devono essere a norma, in particolare devi disporre della certificazione prevista che ne attesta la conformità sia in termini di efficienza che di sicurezza. Affidati soltanto a professionisti autorizzati. Qualora siano presenti dei problemi in qualsiasi impianto oppure non disponi di un certificato di conformità, rivolgiti a un professionista del settore e prevedi eventuali interventi di rifacimento con tanto di rilascio della certificazione. Devi controllare anche che tutti i documenti urbanistici e edili siano a norma, magari facendoti aiutare da un commercialista o da un esperto del settore. A questo punto avrai preparato adeguatamente la tua casa e potrai affittarla senza il supporto di un’agenzia in maniera del tutto legale, senza ricorrere a soluzioni rischiose come l’affitto in nero.

I documenti necessari

Tra le documentazioni di cui devi necessariamente disporre, c’è anche l’attestato di prestazione energetica che è obbligatorio per tutti gli immobili che vengono messi in vendita oppure proposti in affitto. L’attestato di prestazione energetica, conosciuto anche come certificazione energetica (APE) è un documento nel quale viene sintetizzata la situazione del tuo immobile rispetto al tempo dell’efficienza energetica. Se non disponi di questo documento, devi obbligatoriamente rivolgerti a un tecnico autorizzato affinché possa essere redatto secondo le attuali normative. Tra gli altri documenti necessari per affittare casa ci sono naturalmente il documento di identità in corso di validità, il codice fiscale e la piantina della casa da affittare, la copia dell’atto di acquisto o la visura catastale.

Cosa deve contenere il contratto?

Per fare un contratto di affitto senza agenzia immobiliare è sufficiente utilizzare un contratto standard da compilare con tutti i dati qui elencati, a cui allegare i documenti precedentemente evidenziati (certificazione APE e attestati di conformità degli impianti). Di seguito, poniamo l’attenzione sugli elementi essenziali da inserire a contratto:

• I dati del proprietario e dell’inquilino (nome, cognome, codice fiscale, data di nascita);
• La descrizione dell’immobile con tanto di dati catastali per individuarlo in maniera univoca;
• L’importo mensile previsto (canone) e le modalità di pagamento;
• La durata del periodo di locazione;
• La clausola con cui l’affittuario dichiara di aver ricevuto dal proprietario le informazioni e la documentazione compreso l’attestato di prestazione energetica.

Scegliere un tipo di contratto in base all’inquilino

Affittare casa senza rivolgerti a un’agenzia immobiliare significa poter gestire in totale autonomia tutte le varie fasi dell’affitto, compresa quella della sottoscrizione del contratto. Il consiglio è quello di scegliere un tipo di contratto in base all’inquilino a cui sta affidando il tuo immobile.

Se stai proponendo il tuo immobile a studenti universitari, la durata massima del contratto d’affitto può essere di 3 anni. In questo caso si parla di contratto di affitto transitorio a studenti e il canone è concordato secondo l’accordo territoriale sottoscritto tra organizzazioni sindacali, università e associazioni degli studenti.

Per lavoratori e famiglie si può scegliere tra il contratto a canone libero e quello a canone concordato. Se opti per un contratto di locazione a canone libero, la durata è fissata a 4 anni con un sistema di automatico di rinnovo per ulteriori 4 anni. Invece, se stai pensando al contratto di locazione con canone concordato allora la formula è di 3 anni più ulteriori 2 anni di rinnovo.

Per entrambe le tipologie si può pensare alla cedolare secca che prevede un’aliquota al 21% per il canone libero e un’aliquota del 10% per il contratto a canone concordato (scopri come applicare la cedolare secca sui contratti a canone concordato). La cedolare secca è un regime di tassazione agevolato sugli affitti ed è un’opzione che devi esprimere al momento della registrazione del contratto mediante la presentazione del modello RLI oppure in momenti successivi alla registrazione.

Se invece l’inquilino è un turista oppure un lavoratore in trasferta e la durata del contratto è inferiore ai 30 giorni allora si può optare per i contratti di affitto transitori (durata tra 1 mese e 18 mesi). Se invece, la permanenza è inferiore ai 30 giorni allora si deve scegliere l’affitto breve per il quale non c’è l’obbligo di registrazione.

Come scegliere l’inquilino

Se vuoi tutelarti da possibili inquilini morosi, o peggio ancora, poco rispettosi della tua proprietà, è meglio scegliere con estrema attenzione la persona che andrà ad abitare la tua casa in affitto. Ovviamente, non è semplice scegliere l’inquilino soprattutto se non si sa bene quali documenti richiedere per valutarne l’affidabilità. Per evitare situazioni di morosità dovrai prendere informazioni sulla stabilità lavorativa dell’inquilino e chiedere delle referenze che garantiscano la puntualità e la costanza dei pagamenti.

Una serie di documenti per nulla semplici da gestire che puoi facilmente delegare utilizzando la piattaforma online di Zappyrent. La nostra piattaforma ha sviluppato un sistema di feedback, per cui il tuo annuncio sarà visibile soltanto agli inquilini che hanno un certo score che ne garantisce l’affidabilità morale ed economica. Tra l’altro, puoi visionare tutti i dati di chi ti propone un’offerta di affitto valutandone la storia, la professione e tanti altri aspetti utili.

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I vantaggi di affittare casa senza agenzia

Affittare casa senza il supporto di un’agenzia immobiliare potrebbe apparire come un qualcosa di complicato ma con un po’ di attenzione si possono ottenere numerosi vantaggi non solo dal punto di vista economico.

• Non ci sono commissioni da elargire all’agenzia immobiliare
• Puoi affittare velocemente grazie a un canone di affitto più competitivo in virtù dei minori costi
• Puoi gestire in totale autonomia le trattative per l’affitto senza intermediari

Il ruolo di Zappyrent

ZappyRent è un sito di affitti che offre assistenza ai proprietari di casa privati senza richiedere le elevate commissioni di un’agenzia immobiliare. Il motivo per il quale puoi avere un supporto professionale a costi decisamente più contenuti, è dovuto al processo di digitalizzazione di gran parte dei passaggi burocratici e di selezione degli inquilini. Con la nostra piattaforma potrai gestire in piena autonomia tutte le varie fasi per il contratto d’affitto e godere di un programma adeguato che permetta di scegliere al meglio gli inquilini per la tua casa.

In questo modo disponi di un servizio professionale e al tempo stesso puoi tutelare il tuo appartamento, evitando di imbatterti in inquilini non rispettosi o morosi. Inoltre con Protezione Zappyrent, la nostra assicurazione sull’affitto, riceverai i pagamenti puntuali ogni 12 del mese anche se l’inquilino fosse in ritardo e nel caso in cui ci fossero fenomeni di morosità gestiamo noi la situazione e l’eventuale sfratto senza nessun impegno burocratico, legale o economico da parte del proprietario.

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Registrazione del contratto

Per concludere la pratica bisogna ufficializzare il contratto di affitto sottoscritto, rispettando alcune tempistiche. In primo luogo c’è da ricordare che attualmente la normativa prevede l’obbligo di registrare il contratto presso la sede territorialmente competente dell’Agenzia delle Entrate entro e non oltre i 30 giorni successivi alla data della stipula. L’unico caso in cui si può evitare di registrare il contratto è quello in cui è stato previsto un periodo di affitto inferiore ai 30 giorni.

Per registrare il contratto bisogna recarsi presso l’ufficio competente e farsi carico di alcune spese di registrazione. Innanzitutto, devi corrispondere l’imposta di registro per gli usi abitativi che è pari al 2% del canone annuo moltiplicato per tutte le annualità del contratto e pagare un’imposta di bollo di 16 euro da utilizzare per ogni 4 facciate scritte del contratto da registrare oppure da inserire ogni 100 righe. Inoltre, bisogna provvedere al pagamento dell’Irpef sul reddito derivante dall’affitto e ovviamente l’IMU sulla casa affittata. L’Irpef va pagata in sede di dichiarazione dei redditi, mentre l’IMU prevede una prima rata in acconto entro il mese di giugno e la seconda rata di saldo nel mese di dicembre. Come noto, l’importo dell’IMU può variare significativamente da un comune all’altro in quanto l’aliquota viene scelta dal Consiglio Comunale.

Affittare la tua casa senza rivolgerti ad un’agenzia immobiliare può apparire come un qualcosa di estremamente complicato ma è sufficiente rispettare le indicazioni qui riportate sui documenti necessari. Scegli l’inquilino con attenzione per evitare situazioni pericolose e valuta la tipologia contratto più adatto all’inquilino selezionato. Con questo approccio potrai risparmiare evitando le esose commissioni di un’agenzia e sarai più indipendente nella fase di contrattazione e di gestione del tuo affitto.