Come calcolare il valore catastale di un immobile
Last Updated on Aprile 23, 2021
A che cosa serve il valore catastale
1. Che cos’é il valore catastale
Il valore catastale è un indice necessario per il calcolo di alcune imposte e consiste nella cifra ottenuta moltiplicando la rendita catastale per specifici coefficienti che dipendono dalla categoria a cui l’immobile appartiene.
Stabilendo il valore catastale di un immobile è possibile calcolare alcune imposte, tra cui la tassa di successione, il registro di donazione e le tasse ipotecarie. Il valore catastale quindi è un indice di natura fiscale in quanto consente di applicare l’aliquota richiesta per calcolare poi le imposte dovute in caso di qualsiasi genere di transazione.
Valore catastale e valore commerciale (o valore di mercato) degli immobili non sono la stessa cosa: nelle trattative di compravendita degli immobili per uso residenziale (abitativo), di norma si deve prendere in esame il valore catastale e non quello stabilito durante l’acquisto, definito invece valore commerciale.
Pur essendo principalmente collegato all’acquisto di un immobile, il valore catastale è fondamentale anche in caso di locazione per la determinazione dell’imponibile. Calcolare il valore catastale è quindi indispensabile per qualsiasi operazione immobiliare, sia di acquisto che di vendita oppure di locazione.
Per definire il valore catastale di un bene è necessario essere a conoscenza della sua rendita catastale, che è il reddito che esso può produrre in maniera autonoma, secondo ben precisi parametri stabiliti dall’Agenzia delle Entrate.
La rendita catastale si calcola tenendo conto delle dimensioni dell’immobile (misurate in base al numero di vani, della volumetria e della loro superficie), che permettono di classificarlo secondo un tariffario definito dall’Ufficio del Territorio di competenza. I fattori che possono incidere anche notevolmente sono relativi alla zona in cui si trova la proprietà, alla presenza di aree verdi private e di altri parametri.
Il dato viene reperito e verificato dal notaio, ma deve essere noto anche a chi si presta a concludere una trattativa di compravendita oppure di locazione.
2. Utilità del valore catastale
Come accennato, il valore catastale è un indice indispensabile per calcolare le imposte applicabili sul bene, in occasione di molte transazioni immobiliari, tra cui:
- imposta di registro oppure ipotecaria o catastale;
- imposta di successione;
- imposta di donazione.
L’imposta di registro viene stabilita quando l’immobile viene acquistato in misura percentuale, mentre le imposte ipotecaria o catastale vengono calcolate quando la proprietà viene acquistata in misura fissa. L’imposta di successione invece, viene applicata quando ci si riferisce a un’eredità che prevede aliquote e franchigie valutate in base al grado di parentela intercorrente tra chi effettua e chi riceve il trasferimento dell’immobile. Infine, l’imposta di donazione viene richiesta al beneficiario, sempre in rapporto al grado di parentela che lo lega al donante.
Il valore catastale serve inoltre in tutte le modalità di trasferimento di proprietà per uso abitativo, che consente all’acquirente di usufruire di bonus fiscali, oltre che di una riduzione pari al 30% dell’onorario del notaio.
Il valore catastale serve anche per il calcolo dell’IMU (Imposta Municipale sugli Immobili), dato che i parametri applicati tengono conto appunto della sua entità.
2. Come si calcola il valore catastale
Per poter valutare nella pratica quali possono essere le scelte più vantaggiose dal punto di vista economico è necessario conoscere il valore catastale dell’immobile. La strada più diretta per ottenere questo dato è quella del catasto che, tramite una richiesta compilata su apposita modulistica, rilascia subito la documentazione richiesta. Di seguito però riportiamo i passaggi per calcolare il valore catastale di un immobile.
Per effettuare il calcolo bisogna conoscere la rendita catastale, che si può ottenere (anche on-line) rivolgendosi all’Agenzia del Territorio di competenza, oppure può anche essere rintracciata nella più recente denuncia dei redditi. Altrimenti, è necessario fare riferimento all’atto notarile di compravendita della casa. In alternativa è possibile rivolgersi a un consulente fiscale, come ragioniere, commercialista o un Centro CAF.
Un fattore condizionante sull’entità del valore catastale è relativo al tipo di utilizzo dell’immobile, a seconda che si tratti di una prima casa usata come abitazione principale, oppure di seconde case mantenute libere o affittate il coefficiente cambia.
La formula del valore catastale è la seguente:
rendita catastale rivalutata del 5% X coefficiente definito per legge X categoria catastale di riferimento.
La rivalutazione della rendita catastale viene effettuata come fattore di tutela nei confronti del proprietario del bene, tenendo conto che, nel tempo, gli immobili aumentano il loro valore secondo l’andamento dei prezzi di mercato.
Quali sono i coefficienti catastali
I coefficienti catastali, che vengono stabiliti per legge, sono i seguenti:
| Categoria catastale | Valore del moltiplicatore |
| Fabbricati abitativi con agevolazione per la prima casa | 115,5 |
| Fabbricati appartenenti alle categorie A e C, escluse A/10 e C/1 | 126 |
| Fabbricati appartenenti alla categoria A/10 (uffici) | 63 |
| Fabbricati appartenenti alla categoria B | 176,4 |
| Fabbricati appartenenti al gruppo D | 63 |
| Fabbricati appartenenti al gruppo C/1 (esercizi commerciali) | 42,84 |
| Fabbricati appartenenti al gruppo E | 42,84 |
| Terreni agricoli (sottoposti a un reddito dominicale) | 112,5 |
Di solito, per ottenere dati del genere, si procede inizialmente con il calcolo della rendita catastale presunta, un’operazione basata sui dati in possesso del proprietario. Successivamente è necessario confrontare la valutazione con gli indici aggiornati presenti presso l’Agenzia delle Entrate che, su richiesta, è tenuta a trasmettere un’apposita documentazione certificata.
La destinazione d’uso dell’immobile costituisce il principale fattore condizionante il calcolo del valore catastale e proprio per questo motivo sono state definite le varie classi d’appartenenza. Esse infatti definiscono in maniera univoca la tipologia del bene preso in esame, indipendentemente dal suo stato di conservazione e da eventuali mancanze riscontrabili.
L’intento di tal procedura è quello di evitare mendaci dichiarazioni che potrebbero falsare anche notevolmente il computo del valore catastale.
Facciamo un esempio pratico del calcolo
Conoscendo dunque la categoria catastale d’appartenenza (ricavabile dalla visura), e la rendita catastale si procede con la prima moltiplicazione del fattore di rivalutazione del 5%.
Per un immobile di categoria A con rendita catastale di 300 euro, si procede nel modo seguente:
300 + 5% (coefficiente di rivalutazione) = 315
315 X 110 (coefficiente prima casa) = 34650.
Per le seconde case, il valore catastale si ottiene moltiplicando ancora una volta la rendita catastale per un coefficiente di rivalutazione che sarà diverso a seconda della categoria d’appartenenza.
Infatti, mentre gli immobili appartenenti alle classi A, C, D, E hanno un coefficiente di rivalutazione pari al 5%, quelli della classe B ce l’hanno del 40%.
Bisogna poi tenere conto delle seguenti variabili:
• seconde case di classe A e C: coefficiente di rivalutazione di 120;
• classe B: coefficiente di 168;
• classe A/10 e D: 60;
• classe C/1 e E: 40,80.
Per un immobile di classe B, con rendita catastale pari a 100 euro, si procede nel modo seguente:
100 + 40% (coefficiente di rivalutazione) = 140;
140 X 168 = 23520.
Indipendentemente dalla categoria catastale, è importante sapere che la prima casa ha diritto a un coefficiente di 110.
3. Imposte sul valore catastale
Tra le imposte calcolate sulla base del valore catastale la più importante e più conosciuta è l’imposta di registro.
L’imposta di registro sul valore catastale rappresenta senza dubbio la voce più incisiva di tutte in quanto la sua entità è piuttosto elevata. Per le abitazioni principali il Fisco non impone tassazioni eccessive, tenendo conto che si tratta di un bene primario e necessario per vivere.
Il discorso cambia per le seconde case, su cui tale imposta incide notevolmente in quanto considerate beni di reddito; è proprio per questo motivo anche il valore catastale incide sul reale guadagno dall’affitto. Una volta calcolata l’imposta è possibile determinare il canone di locazione in modo da coprire in parte l’importo della tassa di registro, contribuendo a diminuire l’esborso del proprietario all’Agenzia delle Entrate.
L’imposta di registro, che è pari al 9% del valore dell’immobile, può essere aumentata dell’IVA soltanto in alcune circostanze, e precisamente:
• il costruttore ha messo in vendita i beni entro 5 anni dal termine della costruzione oppure della ristrutturazione;
• si tratta di vendita di fabbricati per uso sociale.
Oltre all’imposta di registro, le altre tasse da versare sono l’imposta ipotecaria, l’IVA, l’imposta catastale e il bollo.
L’imposta ipotecaria e quella catastale sono quantificabili nella cifra fissa di 50 euro ciascuna; tuttavia, per immobili di lusso, l’IVA aumenta al 22% e le imposte di registro e ipotecaria salgono a 200 euro ciascuna.
Chi sceglie di pagare l’IVA, deve calcolarla sul prezzo d’acquisto, mentre chi opta per il pagamento dell’imposta di registro è tenuto a fare riferimento al valore catastale. Per tutte le vendite soggette all’imposta di registro, si parte da un importo minimo di 1000 euro, al di sotto del quale non viene autorizzato nessun versamento. In queste circostanze non sono dovute le cifre relative al bollo, ai tributi catastali e alle tasse ipotecarie. In caso di vendite soggette all’IVA, è necessario pagare il bollo, il cui costo ammonta a 230 euro, e la tassa ipotecaria pari a 90 euro.
Quando si effettua una transazione di compravendita di immobili, le tasse da pagare sono tantissime e proprio per questo motivo è importante conoscere le eventuali agevolazioni che si possono ottenere se in possesso di determinati requisiti. È prevista innanzitutto una riduzione d’imposta che viene concessa a chi ha diritto del bonus prima casa, poiché si tratta di un bene necessario e non utilizzato per fini di reddito.
Per quanto riguarda le agevolazioni sulla prima casa è importante ricordare che, per averne diritto, devono essere rispettati i seguenti requisiti:
• l’abitazione non deve essere di lusso, e quindi non appartenere alle classi A/1 (abitazione signorile), A/8 (villa), A/9 (castello oppure palazzo storico);
• l’immobile deve trovarsi nel comune in cui l’acquirente stabilisce la residenza entro 18 mesi;
• l’immobile si trova nel comune in cui l’acquirente svolge un’attività lavorativa oppure, in caso di stranieri, è il suo datore di lavoro a svolgere tale attività;
• l’acquirente non deve possedere un’altra abitazione nello stesso comune, neppure se in condivisione con il coniuge.
All’atto dell’acquisto è indispensabile che tali requisiti siano dichiarati al notaio che è tenuto a riportarli sull’atto legale di stipula.
4. Come incide il valore catastale sull’affitto
Il valore minimo del canone d’affitto corrisponde al 10% del valore catastale dell’immobile dato in locazione, anche se è sempre consigliabile che il canone ridotto del 15% non superi mai il 10% del valore del bene concesso all’inquilino. Se il proprietario intende scendere sotto a questa soglia, il Fisco provvede di norma a un accertamento che precede l’applicazione della maggiore imposta, comprensiva anche di sanzioni e interessi relativi.
Il calcolo della rendita catastale per l’affitto di un immobile deve tenere conto di alcune variabili, riconducibili essenzialmente alla classe di appartenenza della seconda casa. Trattandosi di un bene da reddito, questa abitazione è sottoposta a tassazione maggiorata rispetto all’abitazione principale e quindi anche il valore catastale deve essere calcolato tenendo conto degli indici moltiplicatori sopra citati.
Il rapporto intercorrente tra valore catastale e affitto costituisce un indice molto importante per la tassazione della proprietà in esame, che non essendo considerata indispensabile, non è suscettibile di aliquote maggiorate.
Esistono precisi criteri per sapere come calcolare il canone dell’affitto sulla base del valore catastale, che consentono di ricavare somme adeguate senza incorrere in potenziali accertamenti fiscali.
La regola dice che bisogna prendere come riferimento il valore maggiore tra canone d’affitto ridotto del 15% e il 10% del suo valore catastale, calcolato secondo le normative fiscali attualmente vigenti (Art.52, comma 4).
Il proprietario deve inoltre essere a conoscenza di qual é il rapporto tra l’affitto e il valore catastale dell’immobile, oltre che come incide il valore catastale sull’affitto stesso.
A questo proposito esiste un’auto-limitazione delle attività di verifica e accertamento dell’Agenzia delle Entrate qualora il locatore si attenga alle condizioni sopra elencate.
Lo scopo di tali accertamenti è quello di limitare il dannoso fenomeno degli affitti in nero, secondo cui i proprietari dichiarano di riscuotere una cifra irrisoria come canone di locazione per limitare il loro contributo fiscale, mentre in realtà percepiscono una quota in contante che non figura.
Come affittare in sicurezza
Per non correre nessun rischio è sempre consigliabile che il locatore metta a disposizione una casa dichiarando la reale somma percepita per l’affitto.
Una scelta indicata in questi casi può essere quella di fare un contratto d’affitto senza agenzia, sfruttando le prestazioni di portali on-line come Zappyrent, la piattaforma che mette in contatto i proprietari con i potenziali inquilini, incaricandosi anche di gestire l’iter burocratico e i pagamenti direttamente online.
Grazie a un’assistenza continuativa e alla politica del “soddisfatti o rimborsati”, questo sito effettua una preventiva selezione sui locatari, che vengono poi messi in contatto con il locatore, senza gli elevati costi dovuti alle agenzie immobiliari. Inoltre, si può beneficiare del servizio di assicurazione sugli affitti che prevede il versamento puntuale del canone di affitto ogni 12 del mese anche quando l’inquilino è in ritardo e la gestione di un’eventuale pratica di sfratto se ci fossero problemi di morosità.
