Last Updated on Novembre 8, 2024

Ci sono molti proprietari di immobili che come te vogliono calcolare in maniera precisa l’importo del canone concordato rispetto al canone libero per fare un confronto oggettivo e valutare quale sia più conveniente.

Prima di procedere con un esempio concreto di calcolo del canone concordato, cerchiamo di capire quali sono gli elementi che incidono sul calcolo, dove trovarli e come utilizzarli.

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Il calcolo della superficie utile

Il primo dato importante da prendere in considerazione per calcolare l’importo del canone concordato riguarda la superficie utile. Bisogna ricordare che per questa valutazione e per tanti aspetti del canone concordato ci sono dei regolamenti intrapresi sia a livello regionale sia comunale per favorire gli affitti per determinate categorie a condizioni agevolate.

1. Superficie calpestabile

Il calcolo della superficie utile deve essere effettuato tenendo in considerazione la superficie calpestabile al netto dei muri perimetrali e quelli interni. Significa che devi calcolare i metri quadrati di ogni ambiente del tuo appartamento, come la camera da letto, la cucina, il corridoio, il soggiorno, l’eventuale studio, la camera dei ragazzi e i bagni. Rientrano in questo calcolo pure le verande chiuse che ovviamente sono state regolarmente autorizzate o sanate nel tempo.

2. Vani accessori

Per il calcolo della superficie utile bisogna prendere in considerazione anche i vani accessori a servizio come cantine, soffitte e quant’altro. Il regolamento prevede che queste superfici vengano calcolate al 50% qualora siano comunicanti con i vani indicati in precedenza. Se invece non sono comunicanti, come nel caso della cantina che si trova in un altro piano, bisogna calcolare il 25%. Ad esempio, se la cantina è di 16 metri quadrati, si sommerà soltanto il 25% di 16 metri quadrati, 4 metri quadrati.

3. Balconi e terrazzi

Nel calcolo della superficie utile bisogna includere anche balconi e terrazzi di pertinenza esclusiva. Come nel caso precedente, se i balconi e le terrazze o soluzioni similari dovessero essere comunicanti con i vani interni dell’appartamento, la loro metratura va calcolata al 30% fino a un massimo di 25 metri quadrati, mentre per la quota eccedente bisogna valutare il 10%. Se balconi e terrazzi non dovessero essere comunicanti con i vani dell’appartamento, il calcolo va fatto sul 15% fino a 25 metri quadrati e quindi il 5% per la quota eccedente.

4. Le aree scoperte

Inoltre, tutta la superficie dell’area scoperta o a questa assimilabile che comunque costituisce pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare, deve essere presa in considerazione nella misura del 10% ovviamente fino a un massimo della superficie calpestabile, al netto dei muri perimetrali e interni. La superficie che invece eccede questo limite deve essere sempre calcolata soltanto nella misura del 2%.

Le tabelle di calcolo

Oltre alla superficie calpestabile vanno considerate anche delle tabelle specifiche per valutare nel merito gli elementi e valori di riferimento, il prezzo e la zona dove è ubicato l’immobile. Ogni comune mette a disposizione le tabelle, è sufficiente richiederle presso gli sportelli dedicati. 

1. Le zone di riferimento

La prima cosa da fare è quella di controllare la zona dove si trova il tuo immobile. Solitamente, le zone corrispondono a più quartieri accorpati in Zona A, Zona B, Zona C, ecc. L’ubicazione dell’immobile incide infatti sul calcolo del canone concordato.

2. La tabella degli elementi e valori di riferimento

Nella tabella degli elementi e valori di riferimento vengono elencati una serie di servizi che potrebbero essere presenti nella tua abitazione, come il garage, la cantina, la vicinanza alla linea della metropolitana, la presenza di un balcone verandato ecc. Per ogni elemento viene indicato un punteggio sull’apposita tabella, che dovrai sommare in base agli elementi presenti nella tua casa. Il punteggio finale ti servirà per associare la fascia di pertinenza del tuo immobile a quanto riportato dalla tabella dei prezzi, quindi ad una fascia di punteggio corrisponderà un range di prezzo a metro quadrato.

3. La tabella sulla durata del contratto

Da sottolineare che esiste una tabella che tiene conto anche della durata del contratto, per cui il prezzo a metro quadrato potrebbe essere inferiore oppure superiore. Tendenzialmente, una durata maggiore impone un prezzo unitario più alto, ma le oscillazioni sono molto contenute (si parla di poche unità percentuali).

4. La tabella dei prezzi

Nella tabella dei prezzi, infatti, sono riportati i valori per metro quadrato suddivisi in funzione della fascia di pertinenza individuata con il punteggio calcolato in precedenza, della zona geografica e della classe dell’immobile. Dovrai inoltre, considerare la superficie utile dell’immobile (ad esempio minore di 50 metri quadrati, tra 51 e 75 metri quadrati, ecc.).

Un esempio per calcolare il canone concordato

L’esempio che vogliamo proporti è quello di un immobile con superficie interna di 80 metri quadrati e con una sola cantina di 16 metri quadrati in un piano inferiore a quello dell’appartamento. Si trova a Torino in una delle zone più centrali e non è arredato nel momento in cui il proprietario l’ha voluto proporre in affitto.

1.Calcoliamo la superficie utile: l’appartamento è di 80 metri quadrati al netto di muri perimetrali e interni a cui va sommato il 25% dei 16 metri quadrati della cantina, quindi 4 metri quadrati. Questo significa che complessivamente la superficie è di 84 metri quadrati.

2. Prendiamo ora in considerazione la zona in cui l’immobile è ubicato. A Torino, in virtù di un accordo tra i sindacati, è stato possibile dividere il territorio della città in 4 macro aree: Centro, Semicentro, Periferia e Collina. Inoltre, è stata prevista un’ulteriore area definita Zona di Pregio. Nel nostro caso si tratta della zona Centro.

3. Calcoliamo la sub fascia di appartenenza dell’immobile sommando gli elementi del nostro appartamento in riferimento alla seconda tabella a nostra disposizione. Nel nostro caso ipotizziamo un punteggio pari a 8. 

4. A questo punto disponiamo di tutti gli elementi necessari per quantificare almeno un prezzo a metro quadrato.

Il calcolo finale del canone concordato

L’ultimo passaggio per calcolare il canone concordato incide in maniera decisiva sull’importo finale. Il risultato potrebbe oscillare in maniera considerevole in base alla scelta tra il valore minimo e il valore massimo imposto dalla tabella dei prezzi.

Nella nostra situazione, ipotizzando un contratto 3+2, il prezzo per metro quadrato va da un minimo di 3,70 euro fino a un massimo di 6,50. Questo significa che si può chiedere un canone tra un minimo di 310,8 euro (3,7 euro x 84 metri quadrati) e un massimo di 546 euro.

Tali valori potrebbero essere aumentati se si prevedesse una durata contrattuale superiore rispetto a quella minima di 3 anni + 2. Se la durata del contratto fosse stata 4+2, allora si andrebbe da un minimo di 319,2 euro (3,8 euro x 84 metri quadrati) a un massimo di 554 euro (6,6 euro x 84 metri quadrati). Il valore più alto in assoluto è previsto per un contratto 6+2 con una forchetta che va da 3,90 x 84 ossia 327,6 euro a 6,90 x 84 ossia 589,6 euro. 

C’è da aggiungere che i seguenti valori nella città di Torino possono essere maggiorati fino al 20% nel caso di immobili costruiti successivamente al 1° gennaio 1993. Inoltre, se sono stati eseguiti interventi di ristrutturazioni al massimo 10 anni prima della data in cui viene stipulato il contratto, si può prevedere un ulteriore aumento al massimo del 10%.

I dati indicati per calcolare l’affitto a canone concordato nel nostro esempio dell’appartamento a Torino sono da considerarsi indicativi in quanto le tabelle comunali sono aggiornate periodicamente.

Ma il canone concordato conviene?