Last Updated on Dicembre 22, 2021

Molti proprietari si chiedono spesso se sia conveniente affittare un immobile di loro proprietà oppure se il guadagno effettivo non sia adeguato agli esborsi e alla mole delle pratiche burocratiche necessarie per una gestione di questo tipo.

Dato che si tratta sempre di una seconda casa, infatti, è importante valutare l’impatto che l’IMU e le quote dovute al Fisco hanno sul prezzo del canone, che viene stabilito in base al tipo di contratto.

Per rendersi conto del guadagno netto di un affitto è necessario sottrarre dal ricavo la cifra ottenuta dalla somma tra la quota mensile dell’IMU sulle seconde case e delle tasse (cedolare secca oppure no).

Attualmente è molto diffusa l’abitudine di acquistare un immobile con la precisa finalità di metterlo in locazione, basandosi sul fatto che il suo rendimento è senza dubbio superiore a quello derivante dal deposito bancario del corrispondente capitale.

Nel bilancio globale dei vantaggi e degli svantaggi di affittare casa è poi utile considerare anche gli eventuali problemi che possono insorgere con inquilini che non rispettano le scadenze di pagamento.

Ecco perché mettere a reddito un immobile deve essere una scelta ben ponderata e consapevole.

Quale contratto conviene scegliere per affittare casa?

Esistono due differenti tipologie di affitto, che sono:

• a canone libero;
• a canone concordato.

Prima di stabilire se può essere vantaggioso affittare un immobile è indispensabile capire le caratteristiche di questi due metodi di locazione.

Affittare casa con contratto a canone libero

Nel contratto a canone libero, la cui durata minima è di 4 anni prorogabili autonomamente per altri 4 (4+4), il proprietario mette a disposizione un immobile destinato ad abitazione, dopo aver stabilito il pagamento di un affitto determinato liberamente, di solito tenendo conto di alcune variabili.

La cifra richiesta viene calcolata innanzitutto sulla dislocazione dell’immobile (centro storico, prima periferia, zone facilmente accessibili, quartieri residenziali, ecc.). Poi è necessario considerare lo stato del bene (nuovo, semi-nuovo, da ristrutturare, in cattive condizioni), la sua metratura, l’accessibilità (ascensore, scale facilmente praticabili, ecc.), oltre alla vicinanza con servizi di pubblica utilità.

Tenendo conto di tutte queste caratteristiche, il locatore (proprietario) cede in affitto al locatario (inquilino) il godimento dell’abitazione. La casa deve avere il Certificato di Agibilità rilasciato dal comune e l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) redatto da un tecnico autorizzato (geometra, architetto oppure ingegnere) che ha una validità di 10 anni.

Non sempre è possibile affittare a canone libero, dato che vengono tassativamente esclusi gli immobili di pregio, l’edilizia popolare, le foresterie e quelli non destinati a uso abitativo (tra cui garage, cantine e solai).

Affittare casa con contratto a canone concordato

Chi sceglie il canone concordato invece, non può decidere autonomamente la cifra dell’affitto mensile, che viene stabilito in base a tabelle territoriali definite da ogni singolo comune. Scegliendo questa soluzione, il proprietario può godere di alcune agevolazioni fiscali in quanto le tasse richieste sono inferiori rispetto a quelle del canone libero

Questa soluzione non è molto gradita ai locatori, sia per gli importi più bassi sia per la durata del contratto. Bisogna comunque valutare anche l’effettivo risparmio derivante dalla riduzione su IRPEF (quota variabile), IMU e TASI (del 25%).

Per calcolare quanto si guadagna affittando una casa bisogna prendere in esame il tipo di contratto da stipulare e quindi il rendimento netto degli introiti mensili.

È intuitivo che un immobile sfitto, che quindi non è fonte di nessun reddito, è meno vantaggioso di uno affittato, anche se il reale guadagno è minore del ricavo. A questo riguardo, un fattore discriminante di notevole importanza è la tipologia della casa da affittare, oltre al tipo di gestione che si intende fare.

Quanto si guadagna affittando una casa?

Per capire come guadagnare affittando casa conviene calcolare prima di tutto gli esborsi preventivabili.

Trattandosi di seconde case, la tassa di registro incide del 9% per chi è già in possesso dell’immobile, mentre può aumentare tra il 10% e il 22% nel caso in cui esso venga acquistato da un’impresa per essere poi messo in locazione.

Dal punto di vista fiscale, che sceglie la cedolare secca è tenuto a pagare un’aliquiota del 21% sull’importo dell’affitto a canone libero, che scende al 10% in caso di canone concordato.

Partendo da un ipotetico affitto di 700 euro lordi mensili, corrispondente a 8400 euro lordi annuali, il guadagno reale si aggira sui 6600 euro netti annuali, che equivalgono a 550 euro netti mensili.

Su tale importo è necessario sottratte la quota di IMU (seconda casa), che su un ipotetico immobile acquistato a 250mila euro, corrisponde a 1000m euro all’anno e quindi a 85 euro al mese.

Gli introiti dell’affitto scendono dunque a 465 euro mensili, cioé 5580 euro annuali, corrispondenti al 2,60% rispetto al capitale impegnato per l’acquisto della casa.

Questi calcoli evidenziano come la rendita percepita risulta probabilmente superiore a quella che si potrebbe realizzare investendo il capitale in banca, dato che attualmente i tassi d’interesse delle obbligazioni sono bassissimi e la Borsa rimane sempre un’incognita.

Guadagnare affittando casa rimane quindi un’opzione senza dubbio vantaggiosa, sia per chi possiede già un immobile da locare sia per chi decide di acquistarlo.

Nel calcolo delle spese eventualmente sostenibili bisogna anche mettere potenziali mensilità non pagate da parte dell’inquilino e conseguenti azioni legali, tenendo conto comunque che si tratta di situazioni non frequenti.

Rivolgendosi ai portali di affitti online è possibile però limitare le spese, noi di Zappyrent da 2 anni mettiamo in contatto proprietari e inquilini fungendo da intermediari della gestione dell’affitto senza i costi delle tradizionali agenzie immobiliari.

Offriamo l’opportunità di far incontrare domanda e offerta, ricerchiamo inquilini referenziati e ci assumiamo la responsabilità di gestire i pagamenti del canone di locazione, che vengono versati direttamente sulla piattaforma.

E se si sceglie la formula degli affitti brevi?

Attualmente i proprietari sono orientati prevalentemente su contratti di locazione breve (transitoria), la cui durata non deve superare i 18 mesi, tenendo conto che la locazione tra 1 e 18 mesi non è un affitto turistico.

Guadagnare dagli affitti brevi è ormai diventata una tendenza molto diffusa, anche grazie all’interessamento delle piattaforme digitali che si occupano della loro gestione; soprattutto in città dove il turismo costituisce una delle principali fonti di reddito e dove il contratto non deve prolungarsi per oltre 30 giorni.

Il contratto a uso turistico è il più breve in assoluto e non richiede la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. Per queste soluzioni viene applicata la cedolare secca, pari a una trattenuta del 21% sull’importo del canone di locazione.

L’affitto temporaneo inoltre è conveniente perché consente di alleggerire molto anche le pratiche burocratiche legate alla sua gestione.

Le locazioni a studenti universitari hanno una durata massima di 36 mesi e sono finalizzate ai fuori sede che di solito non hanno esigenze di prolungare troppo la loro permanenza.

Affitti brevi: i guadagni

Secondo le attuali normative, contratti di locazione breve sono soggetti all’obbligo di trasmissione all’Agenzia delle Entrate, ma si caratterizzano per un notevole snellimento delle procedure burocratiche.

Si tratta di locazioni di immobili per uso abitativo e residenziale di durata non superiore a 30 giorni, che prevedono servizi accessori di fornitura della biancheria, della pulizia dei locali, di wi-fi gratuito, di parcheggio (quando presente) e di elettrodomestici in dotazione.

Questi contratti devono venire stipulati esclusivamente da persone fisiche (non in regime d’impresa), anche mediante intermediari immobiliari inclusi quelli telematici.

Nel calcolo dei guadagni è necessario valutare che con la tassazione in regime di cedolare secca per gli affitti brevi (pari al 21%) non è richiesto il pagamento dell’imposta di bollo e di registro, dato che non sussiste obbligo di registrazione, ma soltanto di trasmissione dati.

Per capire quanto si guadagna ad affittare un appartamento per periodi di tempo limitati bisogna tenere presente il rapporto entrate/uscite, calcolando che gli esborsi del locatore possono subire notevoli variazioni sia per il tipo di servizi offerti sia per le spese derivanti dalle utenze, che sono a suo carico.

Secondo attendibili stime è stato calcolato che un immobile in affitto breve può arrivare a rendere oltre il 50% rispetto a una locazione tradizionale, confermando pertanto la sempre maggiore diffusione di tali soluzioni.

Scegliendo questa opzione il proprietario si tutela anche nei confronti della morosità, che in questi casi non esiste; in ogni caso, affidarsi a intermediari on-line come ZappyRent garantirà al locatore una profilazione affidabile dei clienti, che sulla nostra piattaforma vengono preventivamente selezionati.

ZappyRent infatti, si impone come valida alternativa alle agenzie immobiliari, si avvale di consulenze di professionisti specializzati che gestiscono i contatti tra proprietario e inquilino.

Tra i vantaggi del mettere a reddito un immobile è indispensabile valutare quelli garantiti dagli affitti brevi che, soprattutto in contesti urbani dove il turismo è particolarmente rappresentativo, consentono di guadagnare cifre considerevoli.

Bisogna considerare il dato di fatto che possedere un immobile e mantenerlo sfitto presuppone dei costi che soltanto pochi possono permettersi, in quanto una casa richiede opere di manutenzione, costi di mantenimento (spese di condominio, tasse, imposte sui rifiuti e in generale tutti gli oneri fiscali e amministrativi).

Tra l’altro, la tassazione sugli immobili nel nostro paese è notevolmente aumentata negli ultimi anni: una casa sfitta posta nel medesimo comune di residenza subisce una tassazione IRPEF pari al 50%, oltre a un’aliquota massima di IMU.

Un qualsiasi guadagno sull’affitto della casa è finalizzato a due scopi:

• coprire i costi annuali di gestione;
• garantire una rendita extra.

La redditività di una locazione dipende innanzitutto dalla tipologia di contratto (a canone libero, a canone concordato, affitto turistico, affitto transitorio oppure affitto per studenti), dato che ognuno di essi è soggetto a differenti forme di tassazione.

Essa dipende inoltre dall’incidenza dei costi di gestione che in alcune situazioni possono essere ridotti anche notevolmente.

A quanto affittare una casa?

Per capire a quanto affittare una casa bisogna prendere in esame tutti gli elementi che incidono sul prezzo finale della locazione.
Mettere a disposizione un immobile di norma consiste in una forma d’investimento che come tale deve essere vantaggioso.

Per decidere la cifra corretta dell’affitto è necessario analizzare il valore della rendita catastale dell’immobile, che dipende dalla sua dislocazione (zona residenziale, centro storico, periferia o dintorni), dalle dimensioni, dalla disponibilità di servizi accessori (garage, cantina, giardino).

Ogni città ha valutazioni proprie la cui entità, che varia dal sud al nord Italia, è consultabile sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Sul prezzo del canone di locazione incide notevolmente anche la presenza dei servizi, che sono agevolazioni di vario genere in grado di migliorare la qualità della vita.

I servizi comprendono i mezzi di trasporto pubblico, gli esercizi commerciali e i supermercati, le scuole, gli ospedali, le arre verdi e le chiese.

Un altro fattore che incide sull’affitto è relativo ai comfort presenti nella casa, come ad esempio la tipologia di elettrodomestici (asciugatrice e lavastoviglie contribuiscono a innalzare il prezzo della locazione); la presenza di terrazzi, giardini o balconi e la connessione wi-fi compresa.

Un appartamento vuoto presuppone un canone più basso rispetto a uno ammobiliato e, se l’arredamento è nuovo, il prezzo è inevitabilmente maggiorato.

Studenti e professionisti in cerca di alloggi per brevi periodi di tempo, li cercano sempre arredati e sono pertanto disposti a pagare cifre più consistenti rispetto a chi desidera prendere possesso di una casa vuota.

Soltanto valutando tutti i fattori sopra elencati è possibile decidere quale sia l’affitto giusto da chiedere per un immobile a scopo abitativo.

Una delle principali soddisfazioni nell’affittare dipende dalla correttezza dei rapporti tra proprietari e inquilini che, indipendentemente dal tipo di contratto, dovrebbero sempre essere impostati sulla massima trasparenza.

Il mercato degli affitti

Le attuali tendenze di mercato indicano che molte persone acquistano una casa per affittarla proprio come possibile forma di investimento produttivo in grado di produrre una fonte di reddito costante, mantenendo comunque il possesso della proprietà.

A questo riguardo, la prima valutazione da fare è relativa al target al quale ci si rivolge: in una città prevalentemente turistica, l’investimento migliore è quello di acquistare una casa di dimensioni medio-piccole per sfruttare gli affitti brevi.

In una città universitaria invece è preferibile comprare un appartamento piuttosto grande e in grado di ospirare un certo numero di studenti.

Se il contesto cittadino è ricco di fabbriche e di industrie, la scelta ideale è quella di optare per un immobile poco pretenzioso e di media cubatura, adatto per accogliere lavoratori fuori sede.

Attualmente l’acquisto di una casa permette di risparmiare un buon 20% rispetto ai prezzi di qualche anno fa e nello stesso tempo di incassare affitti più alti del 25-30%.

Basandosi su questi semplici dati è evidente che si tratta di un investimento consigliabile e vantaggioso, soprattutto se si dispone del capitale e non si deve accendere un mutuo presso una banca.

Di conseguenza, affittare la seconda casa è più vantaggioso che venderla soprattutto per una gestione protettiva del capitale, che consente comunque anche di realizzare entrate di una certa entità.

Questa tendenza dipende sia dalla domanda sempre crescente di alloggi da locare sia dalle notevoli agevolazioni fiscali riservate a chi affitta casa.

Spesso accade che il proprietario tiene a lungo una casa invenduta per il timore di svenderla e quindi è costretto a sostenere varie spese per la sua gestione.

Ecco perchè è molto più conveniente mantenere la proprietà dell’immobile mettendolo in locazione e ricavando un canone mensile che, oltre a coprire le spese, consente di realizzare un reale guadagno.

È un dato di fatto che il mercato degli affitti é decisamente più ampio d quello delle compravendite e che le tempistiche per stipulare un contratto sono molto rapide.

L’affitto è un mercato dinamico e veloce, che offre al proprietario l’opportunità di mettere a reddito la II casa, potendo contare su entrate considerevoli e su agevolazioni fiscali in rapporto al genere di contratto scelto.

Non bisogna dimenticare poi che la locazione viene attualmente considerata forse l’investimento più conveniente dal punto di vista fiscale, oltre a presentare pochissimi rischi.