Last Updated on Febbraio 22, 2021

L’IMU è l’imposta municipale unica ovvero una tassa che viene applicata al patrimonio immobiliare ed ha sostituito quella precedentemente conosciuta con il nome di ICI, inglobando parzialmente l’IRPEF. Semplificando, è una tassa sugli immobili che bisogna pagare per tutte le abitazioni, sia private che commerciali. Quindi è valida per appartamenti, capannoni, negozi e anche terreni.

Come calcolare l’IMU

La novità dell’IMU 2020 è che a partire da quest’anno ingloba anche la Tasi, tassa ormai andata in pensione. Quindi ora bisognerà pagare due differenti parti. Le due scadenze fissate sono, come ogni anno, rispettivamente il 16 giugno e il 16 dicembre dell’anno in corso. Come previsto per il 2020 l’acconto dell’IMU non è dovuto per le case acquistate nell’anno corrente o ereditate nel 2020.

Non sono tenuti al versamento dell’IMU 2020 coloro che posseggono:

• Unità immobiliari utilizzate come cooperative o utilizzati dai soci delle cooperative
• Unità immobiliari destinate a studenti universitari
• Fabbricati destinati ad alloggi civili
• Case famiglia
• Unità immobiliari posseduti da soggetti aderenti al corpo delle Forze dell’ordine
• Casa assegnata al coniuge in seguito alla separazione

Sono inoltre previste delle agevolazioni al 50% della tassa per beni immobili inagibili, una riduzione del 75% per immobili locati con canone concordato, una esenzione totale per immobili di enti non profit e per i terreni agricoli.

Possono godere, in base alla volontà dei Comuni, di questo beneficio particolare anche le case di:

• Anziani o residenti disabili o ricoverati in istituti appositi
• Unità immobiliari di cittadini italiani residenti all’estero

Normalmente entro il 16 del mese di giugno viene pagato l’acconto dell’anno e poi viene pagato il saldo il 16 di dicembre. L’aliquota può variare in base a quanto approvano i Comuni.

Per il 2020 è stato deciso che l’aliquota è allo 0.76% per gli immobili successivi alla seconda casa e allo 0.4% per le abitazioni principali di lusso. Per fabbricati merci e rurali, l’Imu è allo 0.1%. Per un calcolo corretto e per avere tutte le informazioni dettagliate è possibile utilizzare lo strumento fornito dal Dipartimento delle Finanze dove è riportato ogni Comune e l’importo corretto.

Nello specifico per l’anno 2020 è prevista la cancellazione della prima rata dell’IMU per le strutture ricettive turistiche.

Le aliquote sono fissate al 5 per mille per le categorie di lusso e all’8.6 per mille fino all’11.4 per mille per la seconda casa. I pagamenti sono da effettuarsi online, mediante bollettino, modello F24 o tramite un commercialista.

Come calcolare l’IMU sulla prima casa

L’IMU sulla prima casa non è più dovuta a partire dalla legge di stabilità del 2014, questa va pagata solo per quelle abitazioni che pur essendo prima casa rientrano nei beni di lusso come ville e castelli e in modo specifico per quelle che rientrano nella seguente categoria catastale: A/1, A/8, A/9 con una detrazione di 200 euro.

Per avere l’esenzione dal pagamento dell’IMU sulla prima casa bisogna dichiarare questa come dimora abituale e avere lì la propria residenza anagrafica. Per evitare furbetti vi sono controlli serrati quindi si ha l’agevolazione solo se i richiedenti appartengono allo stesso nucleo familiare, più richiedenti appartenenti allo stesso stato di famiglia non possono fare più richieste per immobili diversi. Un solo immobile può essere utilizzato da tutto il nucleo come prima casa.

Oltre alla detrazione base di 200 euro vi sono agevolazioni varate dai singoli Comuni di residenza. Questi possono anche aumentare o diminuire l’aliquota, per questo soggetti in Comuni diversi pagano cifre differenti.

La formula per calcolare l’IMU, sia per la prima casa di lusso che per le altre tipologie, è la seguente: in primo luogo bisogna conoscere la rendita catastale dell’immobile, rivalutarla del 5%, moltiplicare la rendita per il COEFFICIENTE dell’immobile e moltiplicare il risultato per l’ALIQUOTA fissata dal Comune di appartenenza.

I coefficienti da utilizzare sono:

• 160 per le abitazioni del gruppo A, (esclusi uffici e studi), per fabbricati del gruppo C/2 (magazzini e locali), per il gruppo C/6 (stalle, scuderie e autorimesse), C/7 (Tettoie)
• 140 per fabbricati di categoria B, fabbricati di categoria C/3 (laboratori artistici), fabbricati di categoria C/4 (sportivi), stabilimenti balneari.
• 80 per fabbricati della categoria D/5 come istituti di credito e assicurazioni e A/10
• 65 per fabbricati di categoria D (tranne D5) e C/1

Supponiamo che devi pagare l’IMU di una prima casa di lusso nel Comune di Roma. Immaginiamo che la rendita catastale di questo bene sia pari a 6.000 euro. Bisognerà aggiungere ai 6000, il 5% quindi 6300,00 euro. A questo punto bisogna applicare il coefficiente catastale, che in questo caso è 160 (perché rientra nella categoria A), quindi 6300×160, si otterrà 1.008.000. Ora bisogna applicare l’Aliquota stabilita dal Comune che in questo caso è dello 0.5%, quindi 1.008.000×0.05%, ovvero 50’400 euro.

Come calcolare l’IMU sulla seconda casa

Per seconda casa si intende ogni tipo di abitazione, e relative pertinenze, dopo la prima ovvero quella in cui risulta la residenza principale. Rientrano in questa categoria quindi anche gli immobili ereditati in cui non si abita oppure le case acquistate come investimento per affittarle.

I parametri che vengono utilizzati per questo calcolo sono:

Per calcolare l’importo dell’IMU relativo alla seconda casa bisogna effettuare un calcolo:

Rendita dell’immobile x percentuale di possesso x mesi di possesso x aliquota / 12

Facciamo un esempio pratico e consideriamo che la rendita dell’immobile sia di 1000 euro e che l’aliquota comunale sia dell’8.6%. Con una quota di possesso del 100% (quindi se la casa è totalmente propria) da almeno 12 mesi otterremo un importo totale da pagare di 1445 euro.

Infatti con questo calcolo la rendita catastale rivalutata al 5% diventa 1050,00 e l’imponibile complessivo dell’immobile 168.000,00 con un’imposta lorda dell’8.6% di 1444.80 che viene arrotondata a 1445 (da pagare in due rate).

IMU per immobili in affitto

I proprietari di immobili in affitto a canone concordato possono ottenere una serie di agevolazioni per il pagamento dell’IMU sulla seconda casa affittata. Il canone concordato propone una formula di 3+2 e permette ai proprietari di ottenere uno sconto del 25% dell’IMU da pagare, a prescindere dall’aliquota decisa dal Comune di appartenenza.

Un’altra differenza importante riguarda l’aliquota del 10% per i contratti di affitto con cedolare secca che è stata confermata per l’anno 2020. In pratica il locatore applica un’unica imposta sostitutiva. Conveniente dal momento che l’aliquota con contratto ordinario è del 21%.

Per accedere a questo regime è necessario che il contratto sia concordato, che l’immobile rientri nella categoria A1 – A11 (tranne A10), che sia ad uso abitativo, anche con le relative pertinenze. Questa non esime comunque dal pagamento dell’imposta di Registro che deve essere comunque versata a parte dal proprietario.

Ma attenzione non è possibile modificare il contratto di locazione già registrato con cedolare secca se non al termine dello stesso nella sua annualità. La registrazione può invece essere fatta al momento della sottoscrizione dello stesso.

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