Last Updated on Dicembre 23, 2021

Il contratto di locazione è un contratto giuridico nel quale intervengono due figure: il locatore e il conduttore.

Molto spesso si tende a utilizzare il termine locazione come se fosse sinonimo di affitto. In realtà, da un punto di vista giuridico, c’è una notevole differenza. Nello specifico si parla di affitto quando si vuole intendere una particolare tipologia di contratto di locazione che riguarda beni mobili e immobili che verranno utilizzati per scopi produttivi. Un esempio, è quello di un negozio che viene proposto in affitto. Si può parlare di affitto anche nel caso in cui venga proposto un terreno o un’altra tipologia di immobile, come un capannone industriale. Se, invece, l’utilizzo di un determinato bene non è destinato alla produzione di ricchezza, si deve far riferimento al termine di locazione. Una differenza sottile, ma importante, soprattutto se si vuole capire come fare un contratto di affitto tra privati.

All’interno del contratto viene stabilito in maniera ufficiale un accordo secondo il quale un soggetto dovrà permettere a un altro soggetto di godere di un bene immobiliare o di un bene immobile di sua proprietà, dietro il pagamento di una somma di denaro.

Chi è il locatore

Sui termini utilizzati per indicare un contratto di locazione soprattutto tra i soggetti che intervengono, molto spesso viene fatta grande confusione. Infatti, spesso non si conosce la differenza tra locatario e locatore o peggio ancora si tende a utilizzare come sinonimi conduttore e locatore. Il locatore è colui che cede in affitto o in locazione un determinato bene per un lasso di tempo prestabilito in cambio di una certa somma di denaro. Volendo contestualizzare la situazione nel classico contratto di locazione per immobili residenziali, il locatario è il proprietario dell’appartamento o della casa che viene proposta in affitto a un inquilino il quale in cambio dovrà pagare il classico canone mensile. Il locatore ha una serie di obblighi nei confronti della persona che riceve l’immobile e nei confronti della legge.

Chi è il conduttore

Il conduttore, spesso chiamato anche con il termine di locatario, è il soggetto che riceve un determinato bene mobile o immobile dal proprietario, ossia il locatore. In cambio della possibilità di fruire per un determinato lasso di tempo di questo bene, il conduttore deve versare ogni mese la cifra pattuita come canone. Così come accade per il locatore, anche il conduttore è tenuto a soddisfare una serie di obblighi oltre al pagamento della cifra pattuita.

Obblighi e spese del locatore

Il Codice Civile, in particolar modo l’articolo 1575 stabilisce in maniera chiara e univoca quali siano gli obblighi del locatore nell’ambito di un contratto di locazione o di affitto a seconda dei casi. Ovviamente, ci sono tante questioni che devono essere valutate partendo dalla divisione degli oneri accessori tra locatore e conduttore, fino ad arrivare alla ripartizione delle spese condominiali tra conduttore e locatore. Andiamo con ordine e iniziamo a vedere quali sono gli obblighi e le spese che devono essere gestite dal locatore.

1. Consegna in buono stato dell’immobile

Innanzitutto, il proprietario dell’immobile deve consegnare al conduttore il bene in uno buono stato di manutenzione. Questa potrebbe apparire come una questione superflua, ma in realtà è spesso motivo di conflitto anche perché il codice civile ricorda come l’immobile deve essere in ottime condizioni, altrimenti non sarebbe possibile per il conduttore poterne godere. Tuttavia, il Codice Civile prevede che qualora lo stato dell’immobile non sia ottimale, ci possa essere comunque un accordo ben specificato tra le parti. Ad esempio, il proprietario potrebbe rinunciare a qualche mensilità in luogo di interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria che potrebbero essere effettuati dal conduttore.

2. La manutenzione del bene

Molto spesso i lavori di manutenzione diventano motivo di conflitto tra il proprietario e l’inquilino. Secondo quanto prevede la legge, il locatore ha l’obbligo di effettuare le riparazioni necessarie per consentire al conduttore di godere del bene per l’intera durata del contratto. Tuttavia, è prevista un’eccezione e riguarda i lavori di piccola manutenzione che vengono specificati in maniera chiara ed esaustiva e che devono essere a carico del conduttore.

Non bisogna far confusione per quanto riguarda gli interventi di manutenzione di beni mobili. Infatti per questo ambito, il Codice Civile prevede che i costi di manutenzione siano sempre a carico del conduttore, salvo un diverso accordo tra le parti. 

3. Le tutele garantite dal locatore

Il locatore deve anche permettere al conduttore di godere in maniera pacifica del bene in locazione tutelandolo da possibili molestie e pretese di diritti sul bene in oggetto. La giurisprudenza per quanto riguarda la questione delle molestie ha previsto due situazioni: molestie di diritto e quelle di fatto. Nel primo caso il riferimento è all’eventualità che un terzo soggetto rispetto al contratto di locazione, possa reclamare diritti reali o personali sul bene, mettendo in discussione il godimento del conduttore. In questo caso il locatore è obbligato a intervenire tutelando il conduttore. Nel secondo caso, invece, ci sono delle pretese che non riguardano una questione giuridica, ma che sono comportamenti che impediscono il pacifico godimento del bene. In questa situazione, il proprietario non è obbligato a intervenire ma può comunque farlo.

4. La riconsegna del deposito cauzionale

Oltre alle questioni precedenti ci sono altre tipologie di situazioni che prevedono degli obblighi da parte del locatore, in particolare la restituzione del deposito cauzionale versato al momento della stipula del contratto. La riconsegna ovviamente deve avvenire contestualmente alla cessazione del contratto di locazione e nel caso in cui non ci siano danni all’immobile.

5. Alcuni divieti per il locatore

Infine, ci sono anche dei divieti a carico del proprietario dell’immobile, sempre con l’obiettivo di permettere all’inquilino di poter godere al meglio del bene locato. Si tratta del divieto di innovazione e quello di modificazione d’uso dei beni. In pratica, durante il periodo di locazione, il proprietario non può effettuare degli interventi che possano influire negativamente sulla capacità di godimento del conduttore. Se invece questi interventi vengono effettuati consentendo all’inquilino di trarne benefici, allora è possibile effettuarli.

Obblighi e spese del conduttore

Come per il locatore anche il conduttore deve onorare alcuni obblighi contrattuali. Vediamoli assieme:

1. Riconsegna dell’immobile nelle stesse condizioni

In primo luogo l’inquilino deve prendere in consegna il bene e evitare di mettere a rischio le caratteristiche dell’immobile comportando danni di vario genere. Qualora dovesse accadere qualcosa che vada contro questo genere di atteggiamento, si potrebbe arrivare alla risoluzione del contratto e prevedere anche il risarcimento del danno arrecato. Quindi è obbligo dell’inquilino quello di utilizzare al meglio l’immobile ricevuto, evitando danneggiamenti che riguardano sia la parte strutturale sia quella impiantistica e gli accessori presenti.

Questo significa che al termine del contratto di locazione l’inquilino deve riconsegnare il bene nelle stesse condizioni nelle quali è stato ricevuto. Questo aspetto ricorda anche come l’inquilino non possa effettuare degli interventi destinati alla modifica degli spazi e delle caratteristiche della casa o dell’appartamento. In aggiunta, è vietato anche effettuare qualsiasi genere di mutamento della destinazione d’uso del bene ricevuto.

3. Versare il canone d’affitto pattuito

Il conduttore deve corrispondere la somma pattuita per il godimento dei beni secondo le tempistiche sottoscritte nel contratto di locazione. Da sottolineare che, dietro esplicito accordo, il conduttore e il proprietario possono anche prevedere una cadenza trimestrale del pagamento del canone piuttosto che mensile. La legge vieta il pagamento in un’unica soluzione di tutto il canone per l’intero periodo di locazione e soprattutto al conduttore non permette di autoridursi o autosospendersi il canone di locazione.

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La gestione del contratto di locazione, in particolare per quanto riguarda la ripartizione delle spese condominiali e degli oneri accessori e qualsiasi altra situazione riguardante il locatore e il conduttore, non è sempre semplicissima. Soprattutto quando si sottoscrive un contratto di affitto tra privati, è consigliabile utilizzare una struttura alternativa, come quella offerta da Zappyrent.

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