Last Updated on Dicembre 22, 2021

Hai una casa da affittare e vuoi sapere quali sono le imposte che sei tenuto a pagare sul contratto di locazione?

In questa guida analizzeremo in dettaglio tutte le tasse previste dal nostro sistema tributario, identificando i soggetti obbligati e specificando come, quando e perché va effettuato il pagamento. Se affitti con Zappyrent – professionista delle locazioni – verrai consigliato sul contratto da stipulare e la tassazione da applicare per ottenere il massimo guadagno dall’affitto!

1. Quali sono le tasse da pagare sull’affitto

Secondo quanto previsto dal nostro sistema tributario, i canoni di locazione costituiscono un reddito per chi li percepisce e, come tali, devono essere dichiarati all’Agenzia delle Entrate e tassati ai fini Irpef (Imposta sul reddito delle persone fisiche). 

Quindi se il proprietario di un immobile decide di concederlo in locazione, è tenuto a versare al Fisco una percentuale sui ricavi e a pagare alcuni tributi.

Nel nostro ordinamento fiscale, esistono due regimi di tassazione dei contratti d’affitto: quello definito “ordinario” e quello che fa riferimento alla “cedolare secca”:

• la tassazione ordinaria prevede che l’ammontare dei canoni (ridotto forfettariamente del 5%), venga qualificato come reddito fondiario e, per questo, debba confluire nel complesso dei redditi percepiti da tassare con l’Irpef;
• la tassazione con cedolare secca, invece, è un regime opzionale di tassazione che riguarda l’applicazione di un’imposta sostitutiva dell’Irpef, delle addizionali regionali e comunali, nonché delle imposte di registro e di bollo relative al contratto di affitto.

2. I diversi tipi di tassazione

Vediamo ora, nel dettaglio, come si articolano i diversi tipi di tassazione dei redditi derivanti da un contratto di affitto e quali sono le circostanze oggettive nelle quali viene applicata l’una o l’altra disciplina.

2.1 La tassazione ordinaria

Se il proprietario sceglie il regime ordinario, il reddito proveniente dai canoni di locazione si somma a tutti gli altri redditi percepiti a diverso titolo, durante l’anno fiscale di riferimento: è sul totale dei redditi , il cosiddetto imponibile Irpef, che verrà calcolata l’imposta da pagare, oltre ai versamenti per le addizionali regionali e comunali.

E poiché l’Irpef è un’imposta diretta, modulabile progressivamente sull’ammontare delle entrate del singolo contribuente, l’aliquota per calcolare l’importo da pagare sarà tanto più alta quanto più alto è il reddito imponibile.

Questa progressione dell’aliquota viene individuata dal nostro ordinamento tributario secondo scaglioni, che fanno riferimento all’ammontare complessivo delle entrate annuali:

1. reddito compreso tra 0 e 15 mila euro – aliquota 23%;
2. reddito compreso tra 15001 e 28 mila euro – aliquota 27%;
3. reddito compreso tra 28001 e 55 mila euro – aliquota 38%;
4. reddito compreso tra 55001 e 75 mila euro – aliquota 41%;
5. reddito superiore a 75 mila euro – aliquota 43%.

Ma, ancora prima, al momento della registrazione del contratto che, ricordiamo, è obbligatoria per tutte le locazioni di durata superiore a 30 giorni e che deve essere comunicata entro 60 giorni all’inquilino (e all’amministratore di condominio, nel caso in cui l’immobile sia in comproprietà), sono dovute:

• l’imposta di registro, il cui ammontare, per gli immobili a uso abitativo è solitamente pari al 2% del valore del canone annuo, moltiplicato per il numero di annualità di durata del contratto, così come previste nell’accordo;
• l’imposta di bollo, che deve essere versata per ognuna delle copie del contratto da registrare e ammonta a 16 euro ogni quattro facciate dell’accordo (oppure ogni 100 righe) e va corrisposta al momento della registrazione.

2.2. La cedolare secca

Quando si sceglie il regime di cedolare secca, il proprietario dell’immobile verserà un’unica tassa e non sarà tenuto a dichiarare ai fini Irpef il reddito derivante dall’affitto.

Si tratta infatti di un regime alternativo a quello di tassazione ordinaria e sostitutivo di quest’ultimo, dato che, oltre a non imporre la dichiarazione delle entrate provenienti dall’affitto ai fini Irpef, prevede anche l’esonero dal pagamento dell’imposta di registro, di quella di bollo e delle addizionali.

Al posto di tutte questi tributi, il proprietario dell’immobile concesso in locazione dovrà pagare un’imposta unica, il cui ammontare viene calcolato, in percentuale, sulla base dell’importo del canone di locazione.

Il regime di cedolare secca prevede, nello specifico, una tassazione in misura fissa:

• del 21% del canone per il caso di contratti di locazione a canone libero (quelli, per intenderci, definiti “4+4”, ovvero della durata di quattro anni prorogabili per altri quattro);
• del 10% sull’importo riferibile alle mensilità, per i contratti di affitto a canone concordato (i cosiddetti “3+2”, ovvero della durata tre anni, prorogabili per altri due).

NOTA: nell’ipotesi di applicazione della cedolare secca, a fronte del risparmio che puoi ottenere col pagamento della tassa unica, dovrai rinunciare all’aggiornamento Istat del canone d’affitto.

L’opzione del regime di cedolare secca non può essere esercitata per tutti gli immobili e da tutti i locatori, ma solo dalle persone fisiche titolari di un diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile; inoltre, la locazione dovrà essere stipulata in via esclusiva per fini abitativi.

La scelta del regime di cedolare secca va effettuata in sede di registrazione del contratto di locazione, compilando il quadro RLI, oppure anche online, attraverso l’utilizzo degli strumenti disposti dall’Agenzia delle Entrate sul proprio sito.

Resta solo da aggiungere che, in caso di proroga automatica del contratto di locazione, è necessario confermare la scelta entro 30 giorni dal momento in cui la proroga ha inizio.

2.3 La cedolare secca sugli affitti brevi

Possono essere sottoposti al regime di cedolare secca anche i contratti di locazione breve (ovvero quelli di durata non superiore a 30 giorni).

Ci si può riferire, in questo caso, alle case vacanze affittate a turisti, oppure alle abitazioni date in locazione a lavoratori a termine o in mobilità.

Il proprietario dell’immobile può, in tal caso, esercitare l’opzione per la quale pagherà l’imposta sostitutiva con un’aliquota del 21%, indicando la scelta della cedolare secca nel quadro dei redditi fondiari, all’interno della dichiarazione Irpef.

2.4. La cedolare secca sugli immobili per studenti universitari

Anche nel caso di immobili affittati a studenti universitari è possibile beneficiare della cedolare secca, purché il contratto di locazione per studenti abbia una durata compresa tra 6 mesi e 3 anni e, alla scadenza, sia rinnovabile in modo automatico per un periodo uguale.

In questo caso specifico, il proprietario avrà un notevole vantaggio dalla scelta del regime di tassazione sostitutiva, perché potrà pagare l’imposta dovuta con un’aliquota del 10%, ottenendo un notevole risparmio rispetto agli importi che sarebbero dovuti con la tassazione ordinaria.

E gli stessi studenti affittuari possono detrarre dalla dichiarazione Irpef il 19% dei canoni versati al locatore entro il limite di 2633 euro annuali (con un risparmio massimo di 500 euro).

3. Il calcolo delle tasse sulle proprietà in affitto

Ma come vanno calcolati gli importi dovuti sulla base dei diversi regimi di tassazione?

Per la verità, definire l’ambito di applicazione delle due tipologie di sistemi impositivi non è complicato. Entrambe le modalità di calcolo, infatti, si basano sull’applicazione di aliquote.

3.1 Affitti in regime di tassazione ordinaria

Sui contratti di affitto a canone libero, ovvero gli accordi di locazione con durata di quattro anni rinnovabili per altri quattro automaticamente alla scadenza, la tassazione Irpef si applica alla percentuale del 95% dei canoni percepiti per la locazione.

Per questa tipologia di contratti sono previste agevolazioni qualora riguardino immobili che si trovano in luoghi di interesse storico o artistico o in comuni ad alta densità abitativa.

3.2 Affitti in regime di cedolare secca

L’imposta sostitutiva da pagare quando si sceglie il regime di cedolare secca si calcola sulla base di due aliquote:

• per i contratti a canone libero (di durata superiore a 30 giorni), l’aliquota è pari al 21% del canone di locazione annuo;
• per i contratti a canone concordato, l’aliquota (agevolata) è pari al 10%.

I ricavi dell’affitto andranno comunque considerati quando si procede al calcolo dell’Isee, che serve a determinare in quale condizione si trovano i componenti del nucleo familiare e definire le detrazioni per quelli a carico.

4. Quanto si paga di tasse sull’affitto?

La determinazione delle tasse da pagare sulla locazione di immobili, come abbiamo visto in precedenza, è delimitata dall’applicazione di aliquote.

Tuttavia, l’importo “reale” da pagare può essere rimodulato sulla base di agevolazioni fiscali, previste dalla legge sia per il proprietario di casa che per l’inquilino, nel caso specifico in cui si rientri nella fattispecie di applicazione del regime sostitutivo.

4.1 Agevolazioni fiscali derivanti dall’opzione della cedolare secca

Il proprietario dell’immobile locato può usufruire della riduzione del reddito imponibile nella misura del 30% qualora abbia scelto il regime di tassazione sostitutiva della cedolare secca: per farlo, dovrà inserire nella dichiarazione Irpef gli estremi della registrazione del contratto di locazione, indicando il Comune dove si trova l’immobile locato e l’anno in cui è stata presentata la relativa dichiarazione IMU.

Nel caso di contratto a canone concordato, invece, il proprietario potrà ottenere una riduzione del 75% dell’aliquota comunale dovuta per IMU e TASI.

NOTA: Il regime di cedolare secca risulta vantaggioso soprattutto se hai molti immobili da affittare e un reddito imponibile elevato, date le agevolazioni fiscali che prevede e il risparmio che ne consegue. Ma ricorda che la legge impone la rigida osservanza delle regole previste per questa tipologia di tassazione, la violazione delle quali è punita con sanzioni anche molto severe.

Anche per l’affittuario è prevista una detrazione del canone di locazione, che rientra entro limiti stabiliti “a decrescere” e precisamente:

• la detrazione ammonterà a 495,80 euro, per il caso che l’inquilino dichiari redditi non superiori a 15.493,71 euro;
• la detrazione ammonterà a 247,90 euro per il caso di redditi dell’inquilino compresi tra 15.493,71 e 30.987,41 euro .

Inoltre, se il locatario fa il cambio residenza e la stabilisce nell’immobile preso in affitto, potrà usufruire di un’ulteriore detrazione pari a 991,60 euro per i primi 3 anni di locazione.

5. Quando e come si pagano le tasse sull’affitto

Vediamo ora quali sono le modalità di pagamento delle imposte sui redditi derivanti da rapporti di locazione e quali le scadenze, fissate dalla legge, per effettuare i relativi versamenti.

5.1 Il pagamento in regime ordinario

Nel sistema di tassazione ordinaria, l’imposta sugli affitti si paga attraverso la dichiarazione dei redditi: l’importo percepito per i canoni di locazione va inserito nel quadro B, nel caso in cui si presenti il modello “730”, oppure nel quadro RB se si presenta il modello “Unico”.

NOTA: ai fini fiscali, dovrai dichiarare i canoni di locazione anche in caso di morosità dell’inquilino, perché la legge ritiene che queste entrate (reali o anche solo potenziali), facciano comunque parte dell’imponibile Irpef.

Unica eccezione: se viene avviata una procedura esecutiva di sfratto per morosità, potrai non inserire i canoni nella dichiarazione Irpef, ma dovrai comunque comunicare la rendita catastale dell’immobile in questione.

5.2 Il pagamento in regime di cedolare secca

Qualora sia stato scelto il regime sostitutivo, il pagamento dell’imposta dovuta può avvenire utilizzando due diverse modalità:

• se, per la dichiarazione dei redditi si utilizza il modello 730, si pagherà tramite busta paga (o pensione);
• se, invece, si utilizza il modello Unico, dovrà essere utilizzato il modulo F24, riportando i codici identificativi dei vari pagamenti (cod. 1840 per la prima rata, cod.1841 per l’acconto della seconda rata o per la rata unica, cod. 1842 per il saldo).

L’importo da pagare può essere versato in unica soluzione se inferiore a 257,52 euro; nel caso di importo superiore, si verserà un primo acconto del 95% e, successivamente, il 5% a saldo.

Anche l’acconto del 95% può essere suddiviso in due rate, la prima del 40% e la seconda del 60% del totale.

5.3 Le scadenze di pagamento

Le scadenze entro le quali va pagata la cedolare secca sono le stesse previste per l’Irpef e vanno sempre riferite all’anno successivo a quello in cui è iniziato il rapporto di locazione.

Precisamente:

• il primo acconto (40% del 95% del totale da versare) va pagato entro il 30 giugno;
• il secondo acconto (60% del 95% del totale da versare), va pagato entro il 30 novembre (scadenza stabilita anche per il versamento in unica soluzione);
• il saldo (5% del totale da versare), va pagato entro il 30 giugno dell’anno successivo.

6. Pagamenti diversi derivanti da altre imposte

È necessario evidenziare che, oltre a quelle analizzate in questa nostra guida, sugli immobili gravano anche altre imposte che prescindono dalla locazione e si basano su un mero principio di proprietà.

Queste ulteriori tasse sono l’IMU (acronimo di Imposta municipale unica), che è sempre a carico del proprietario di casa e la TARI (la tassa sui rifiuti). Quest’ultima, in particolare, nel caso di immobile in affitto, dovrà essere pagata dall’inquilino, sulla base della logica di un principio per il quale “chi inquina, paga“. Vale la pena ricordare comunque che, nel caso di locazioni con durata inferiore a 6 mesi, l’onere del pagamento di questa tassa ricade ancora una volta sul proprietario.

Prima di dare in locazione il tuo immobile, ti converrà valutare con attenzione i pro e i contro dell’investimento. Questo significa che bisogna scegliere con attenzione l’inquilino, accertandosi che sia in grado di corrispondere i canoni di affitto, così come stabiliti nell’accordo per evitare problemi di morosità e di amministrare l’immobile nel migliore dei modi, per tutta la durata del contratto.

In questo ti aiutiamo noi di  ZappyRent! Ti guidiamo nel campo delle locazioni per orientare la tua decisione tenendo conto di tutti gli elementi in gioco. Affidarti ad esperti del settore come noi renderà la locazione più semplice e soprattutto sicura. Ci occupiamo di selezionare conduttori affidabili e seguire l’intero procedimento di locazione, a partire dagli annunci al versamento dei canoni.

Tutto ciò per rendere più semplice e piacevole l’esperienza dell’affitto, agevolando gli adempimenti burocratici e, nel caso in cui si attivi l’assicurazione Protezione ZappyRent, affrontandone anche la registrazione al posto del cliente e garantendo il versamento del canone ogni 12 del mese anche se l’inquilino è in ritardo sui pagamenti. 

In conclusione…

A questo punto della lettura, avrai realizzato che l’ammontare del reddito percepito dalla locazione del tuo immobile verrà comunque intaccato dalla necessità di versare una serie di imposte al Fisco. Ma avrai anche saputo che esiste la possibilità di scegliere il regime fiscale sulla base del quale calcolare le tasse da pagare, partendo da condizioni oggettive e accompagnandole con un criterio di opportunità.

Gestire in maniera accorta ognuno dei rapporti di locazione è indispensabile per condurli a buon fine e assicurarsi che producano un vantaggio effettivo e reale.

Per farlo, ti servirà pianificare con attenzione ogni dettaglio dell’accordo tenendo conto del fatto che i fattori esterni incidono su qualunque tipo di rapporto economico e sociale, compreso quello relativo al concedere la tua casa in affitto. Scopri come affittare casa con Zappyrent!

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