Tasse sulla seconda casa: guida alle imposte d’acquisto
L’acquisto di una seconda casa è un investimento che molte persone valutano di fare. Che sia per uso personale o per affittarla, una seconda abitazione porta con sé diversi interrogativi, dalle eventuali ristrutturazioni da fare, nel caso si decidesse di investire in immobili per trarne un guadagno, alle sicure spese da affrontare in fase di acquisto.
In particolare, le tasse sulla seconda casa possono essere un dedalo di norme e oneri da cui non è facile districarsi. Ci sono dei costi da affrontare in fase d’acquisto, da pagare una tantum, e altre tasse che invece si ripresenteranno periodicamente. In questa guida analizzeremo tutte le imposte previste pre e post acquisto della seconda casa.
I costi dell’acquisto di una seconda casa
Sei un privato cittadino e hai appena deciso di investire in un immobile? Prima di affrontare i costi d’acquisto della seconda casa, è bene valutare diverse variabili, di natura burocratica ma anche tecnica e fisica, per non incappare in spiacevoli inconvenienti.
Verificare le condizioni dell’immobile sia a livello giudiziario, escludendo ipoteche, sia a livello strutturale, controllando il buono stato dell’edificio, è sempre il primo passo da compiere per mettersi al riparo da sorprese non gradite. Dopo questo step, sarà la volta di fare la tua proposta d’acquisto alla quale, in caso positivo, seguirà un accordo preliminare. Alla fine, con l’atto di compravendita (o rogito notarile), avrai ufficialmente acquistato la tua seconda casa.
Questo processo però prevede dei costi fissi da sostenere, che variano in base alla situazione.
Nel caso si acquistasse da un privato o da un’impresa di vendite esente da IVA le imposte sull’acquisto della seconda casa sarebbero le seguenti:
- 9% di imposta di registro sulla seconda casa: è un’imposta indiretta, versata per la registrazione di un trasferimento di ricchezza. Applicata sugli atti giudiziari, è pari al 9% del valore fiscale dell’immobile su un minimo di mille euro. È ovviamente obbligatorio coprire questo onere, pena l’incorrere in sanzioni. Sanzioni che però possono essere evitate attraverso la procedura del ravvedimento operoso;
- 50 euro di imposta ipotecaria;
- 50 euro di imposta catastale.
Se invece l’acquisto viene effettuato da un’impresa costruttrice soggetta a IVA, i calcoli da fare saranno diversi:
- 10% di IVA sulla seconda casa, che sale fino al 22% in caso di immobile di lusso;
- 200 euro di imposta di registro, che diventa quindi fissa;
- 200 euro di imposta ipotecaria;
- 200 euro di imposta catastale.
Le tasse annuali sulla seconda casa
Sostenute le spese di registrazione del contratto, i costi da sostenere dopo l’acquisto cambieranno. Dagli oneri una tantum dovuti al momento dell’accordo e dell’effettiva compravendita, i costi diventeranno annuali. Le tasse sulla seconda casa sono quelle più famose e ormai riconosciute da tutti i proprietari che ne sono interessati. Vediamo l’elenco:
- IMU: l’Imposta Municipale Unica, la cui cifra è data dalla rendita catastale rivalutata del 5% moltiplicato per l’aliquota IMU;
- TASI: la Tassa sui Servizi Indivisibili, quelli messi a disposizione dal Comune come l’illuminazione stradale, i servizi sociali e culturali, la tutela del patrimonio artistico;
- TARI: la Tassa sui Rifiuti, che si può non versare nel caso di completo inutilizzo dell’immobile;
- IRPEF: dovuta solo se la seconda casa si trova nello stesso comune della prima e non è affittata, è pari al 50% della rendita catastale rivalutata del 5% e aumentata di un terzo.
Calcolare le tasse sull’acquisto della seconda casa
Comprare una seconda casa comporta numerose tasse. Il calcolo delle imposte sull’acquisto di una eventuale seconda casa, di conseguenza, non è così immediato da realizzare.
Innanzitutto bisogna considerare la rendita catastale dell’immobile in questione, che non può mai essere inferiore ai 1000 euro. Nel caso lo fosse, verrebbe arrotondata per eccesso. Una volta conosciuta la cifra della rendita, bisogna applicarle una rivalutazione del 5%, per poi moltiplicare il risultato per il coefficiente di 120, che è fisso.
Otterremo così il valore catastale: da questa cifra sarà poi possibile calcolare l’imposta di registro, pari al 9%. Per ultime verranno aggiunte le altre imposte d’acquisto sulla seconda casa: quella ipotecaria e quella catastale.
Facciamo un esempio: su un immobile con una rendita catastale di 2000 euro, esso verrebbe rivalutato del 5%, quindi 2100; moltiplicato poi per 120: 252.000 euro sarebbe quindi il valore catastale. L’imposta di registro al 9% varrebbe 22.680 euro, a cui aggiungere i 100 euro complessivi di imposta ipotecaria e imposta catastale. Il totale è di 22.780 euro.
Come pagare meno tasse sulla seconda casa
Se metti in affitto la seconda casa oltre a percepire un reddito puoi godere di alcune agevolazioni sulle imposte elencate. La TASI, in particolare, ha una divisione tra proprietario e inquilino: al primo spetta il pagamento di una quota tra il 70% e il 90% – in base alle regole comunali – mentre l’inquilino paga la percentuale restante (solamente se non è l’abitazione principale). La TASI e l’IMU sulla seconda casa giovano di ulteriori detrazioni in un caso specifico: quando la seconda casa viene data in locazione con un canone concordato, allora l’importo viene detratto del 25%.
A questo punto, una volta deciso per l’affitto, si può anche decidere di adottare il regime fiscale della cedolare secca al 21%, che si può applicare anche alla seconda casa. Se si decide di sfruttare l’investimento nel proprio immobile cercando di mettere a reddito un affitto fisso, la cedolare secca offre dei grandi vantaggi.
Se già si paga l’IRPEF su un reddito, utilizzare il regime della cedolare evita che il reddito da locazione si sommi con quello già posseduto. Così facendo non scatterà l’aumento dell’aliquota proporzionale.
Ovviamente sarà necessario stipulare un contratto d’affitto a canone concordato, l’unico caso in cui è ammesso il regime della cedolare secca ma che permette di godere anche delle detrazioni di TASI e IMU.
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Una volta effettuati tutti i pagamenti del caso e chiarito quali saranno invece le tasse annuali sulla seconda casa, si potrà decidere se tenerla per sé, magari come casa vacanze, o cercare invece di ottenere un guadagno tramite l’affitto, con tutte le detrazioni che abbiamo evidenziato.
Affittare la seconda casa conviene nella maggior parte dei casi. Spesso e volentieri l’affitto si trasforma in un vero e proprio reddito, un’entrata fissa decisamente conveniente e vantaggiosa. Se a frenarti dall’affitto è il rischio di trovare inquilini morosi, allora scegliere Zappyrent è la cosa migliore!
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