Tentato dall’affitto in nero? Scopriamo quali sono i rischi
Last Updated on Aprile 23, 2021
L’affitto in nero, fino a poco tempo fa, veniva considerato una vera e propria piaga fiscale e a riguardo non vi erano sanzioni efficaci. Oggi, però, la situazione è cambiata. Vediamo come.
Avere un immobile è un’opportunità di guadagno?
Prima di entrane nel vivo dell'”affitto senza contratto” è bene fare alcune considerazioni riguardo all’investimento sull’immobile.
Possedere un bene materiale come un locale, un fabbricato o, semplicemente, un appartamento, può diventare un’opportunità di guadagno davvero ghiotta. Ecco perchè se un locale o una casa sono vuoti, allora, è bene ingegnarsi e capire come farli fruttare. Una risposta è metterli in affitto ma questo è soggetto ad una regolamentazione legale e fiscale che si ripercuote inevitabilmente sulle tasche del proprietario.
Fino a qualche tempo fa era possibile, senza incorrere in gravi sanzioni, affittare in nero una casa e percepire un guadagno non regolarizzato e non tassato. Anche se questa situazione veniva attenzionata dalla legge, erano in parecchi a preferirla. Infatti senza un contratto regolare non c’erano grandi oneri fiscali a cui adempiere. C’è da dire, però, che, essendo il tutto regolarizzato in maniera molto semplicistica, mancavano anche le tutele per i conduttori.
Affitto in nero: come funziona
L’affitto in nero non è altro che un accordo preso tra privati che non trova traccia in un contratto registrato, quindi, non è sottoposto ad alcuna tutela dal punto di vista legislativo. Si tratta di un modus operandi molto diffuso nel nostro Paese e, ancora oggi, sono parecchi i soggetti che scelgono questa forma così approssimativa.
Potevano essere affittati in nero immobili di ogni genere, questa situazione, però, risultava davvero sconveniente sia dal punto di vista del proprietario che del fruitore, infatti non era possibile rivalersi richiedendo la restituzione dell’affitto pagato in nero e molto altro che vedremo tra poco. Ecco perché lo Stato ha ritenuto necessario regolarizzare tali situazioni, ovviamente, rendendole maggiormente appetibili anche ai soggetti più reticenti sulla materia.
Con l’introduzione della cedolare secca si agisce anche su questo argomento. Infatti con ciò è stata incentivata la regolarizzazione della maggior parte degli accordi a nero facendoli diventare, finalmente, legali. Si conta che la lotta all’evasione nell’ambito degli affitti si sia rivelata davvero vincente.
Affitto in nero: conviene?
Dalla premessa possiamo capire che il contratto di affitto in nero è nullo. Si tratta di una prima conseguenza che, ovviamente, ne genera altre. Un accordo non registrato, infatti, risulta come se non fosse mai stato concluso dalle due parti. Pertanto non è possibile applicare tutte le clausole che un accordo legale contiene e non è concesso neanche contestarle davanti ad un giudice.
Cosa succede se un conduttore non paga il canone mensile? Nel caso in cui si prenda parte ad un accordo del genere non si può procedere allo sfratto e neanche alla denuncia. Il padrone di casa, infatti, non può cessare la locazione e sfrattare l’inquilino, poiché questa operazione necessita sempre di un contratto registrato. Allora come ci si può liberare del moroso? È necessario avviare una procedura più lunga e macchinosa che, a volte, porta via anche diversi anni.
Qualora l’affitto in nero perduri per un lungo periodo si può incorrere in accertamenti da parte dell’Agenzia delle Entrate, quindi, avviare un accertamento fiscale al contribuente che potrà essere soggetto a sanzioni economiche e civili, a volte, anche ingenti. Il tutto inizia facendo indagini sul conto corrente e qualora vi siano movimenti sospetti si procede a verificare la situazione reale. Allo stesso modo un funzionario potrebbe entrare in contatto diretto con l’inquilino, oppure, lo stesso potrebbe inviare una denuncia anonima all’ente.
L’affitto in nero prevede anche la possibilità, da parte dell’inquilino, di bloccare il pagamento del canone periodico non dichiarato senza preavviso e, inoltre, può decidere anche di non adempiere ai pagamenti delle spese condominiali. Si tratta di un’eventualità che il proprietario dell’immobile non può gestire per vie legali.
Questo genere di accordo, come si può capire, non risulta conveniente sia dal punto di vista delle tutele legali che fiscali. Si tratta di un contratto basato solo sulla fiducia tra due persone e può portare con sé diversi problemi difficili da risolvere.
Affitto in nero: sanzioni
Per ogni azione che non viene condotta in accordo con la legge, sicuramente, ci sono delle sanzioni a cui si va incontro. A subirne le conseguenze sono entrambe le parti che hanno scelto l’affitto in nero. È bene, quindi, analizzarle in maniera analitica.
Partiamo dall’inquilino e a questo punto è naturale parlare di responsabilità in solido. Si tratta di un principio che anche il codice civile, all’articolo 1292, detta e regolamenta. Pertanto sono responsabili di una stessa prestazione tutte le persone coinvolte in una certa obbligazione. Si sancisce che entrambi risultano responsabili in solido nel caso in cui non vi è registrazione del contratto.
Tale situazione si verifica quando l’inquilino non sollecita in maniera adeguata la registrazione del contratto e decide di pagare in nero il suo canone periodico. In questo caso si va incontro a sanzioni fiscali al pari con il proprietario dell’immobile. Pertanto può ritrovarsi a ricevere una cartella esattoriale che richiede il versamento dell’imposta di registro non pagata e risultano, per l’Agenzia delle Entrate, complici di evasione a tutti gli effetti.
L’inquilino, quindi, deve intimare al proprietario di casa la registrazione del contratto e il pagamento delle imposte correlate. L’operazione può essere effettuata fino a 30 giorni dalla stipula. Si può procedere ad una sanatoria attraverso il cosiddetto ravvedimento operoso da parte dell’affittuario. In pratica si pagheranno le imposte dovute e la posizione fiscale di entrambi verrà regolarizzata a tutti gli effetti.
Se lasciata al caso la locazione in nero può avere delle conseguenze che possono rivelarsi ben più gravi e concludersi in un’azione esecutiva che si realizza con il pignoramento dei beni mobili.
Il padrone di casa che affitta in nero il suo immobile può essere definito a tutti gli effetti un evasore fiscale. Nel caso in cui non si proceda alla registrazione del contratto, secondo i termini sopra citati, il proprietario evade l’imposta di registro e anche l’Irpef. Tutto ciò porta al versamento di:
- Irpef per i canoni che non dichiarati
- Sanzioni per dichiarazione dei redditi infedele
- Sanzioni per il mancato versamento delle imposte di registro periodiche
L’Agenzia delle Entrate dispone delle percentuali sulle imposte evase ma queste sono divise su due scaglioni. Il primo va dal 60% fino al 120% se nella dichiarazione dei redditi non vengono indicati canoni superiori a 200 euro. Il secondo, invece, va dal 90% fino al 180% dell’evaso se il canone dichiarato è inferiore rispetto a quello che si percepisce. Ogni sanzione può essere sempre rivista solo quando si provvede al ravvedimento operoso che porterà ad una riduzione delle sanzioni da pagare.
Se l’imposta dovuta viene versata entro 30 giorni, la sanzione è pari al 10% del totale. Qualora si tardi e si versi la cifra entro 90 giorni la percentuale è del 11,11%, entro 1 anno è del 12,50%, entro 2 anni sale al 14,28% e oltre si pagherà il 16,66% della somma dovuta.
Dopo il ravvedimento operoso cessano tutte le conseguenze civili che degenerano nelle azioni esecutive. Pertanto non ci sarà l’emissione di un decreto ingiuntivo e di un conseguente pignoramento.
Affitto senza contratto: denuncia
Se il conduttore è vittima di un affitto in nero, sicuramente, ha dei mezzi legali adatti per evitare l’emissione di sanzioni. Come abbiamo già anticipato è possibile denunciare il proprietario dell’immobile in forma anonima presso l’Agenzia delle Entrate e avviare un accertamento fiscale senza subirne le conseguenze.
Si può anche procedere all’acquisizione dell’esposto disponibile sul sito della Guardia di Finanza e consegnarlo presso il comando territoriale. In questo caso dovrà fornire le sue generalità, altrimenti il modulo non sarà considerato valido.
La denuncia di un affitto in nero, oltre all’inquilino, può essere fatta da qualsiasi altra persona interessata a risolvere la criticità in esame. Quindi vale la segnalazione di un vicino di casa, oppure, dell’amministratore di condominio.
Va detto, inoltre, che chi segnala l’irregolarità non può subire una contro querela per calunnia poiché l’affitto in nero non è definito ‘reato’ e la contro querela per calunnia scatta quando il reato è mosso da buona fede. Alla denuncia seguono le conseguenze dal punto di vista fiscale e civile e si va incontro, quindi, alle sanzioni appena elencate.
Affittare in nero un appartamento o una stanza é quindi una soluzione piena di rischi, il nostro consiglio è di prendere la via legale in modo da non avere brutte sorprese. Al giorno d’oggi inoltre, ci sono molte piattaforme che supportano la gestione degli affitti tra privati, noi di Zappyrent ci occupiamo proprio di questo, in modo che l’accordo tra proprietario e inquilino sia facile, veloce e totalmente trasparente. La nostra missione è semplificare l’iter per affittare stanze e appartamenti in modo che proprietario e inquilino possano trovare un accordo completamente legale e soddisfacente per entrambe le parti. L’affitto in nero con le sue conseguenze fiscali e legali diventerà presto parte del passato!
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